Мне пришло письмо от моей давней знакомой из Калуги: Добрый день, Вячеслав Александрович. Я знаю, Вы помогаете людям. У меня проблемы с собственником в нашей комунальной квартире. Он тут не проживает и ни дня не прожил, пускает квартирантов без согласия жильцов, налоги не платят, долгов куча. Сегодня он пришёл и сорвал мой замок на двери в туалете, на эту кладовку у меня есть согласие от жильцов. В октябре я уже писала на него заявление, в очередной раз пришёл со скандалом и довел моего ребенка до истерики. Участковый так и не связался со мной, не знаю ничего. Пожалуйста, помогите.
Давайте разбираться:
Стала или съём жилья — это полноценная сделка, которая регулируется сразу несколькими законами. Если собственник планирует сдать квартиру без риска, а жильцы хотят быть уверенными в своих правах, важно заранее разобраться в правилах игры. Знание законов — способ избежать потерь, не оказаться в суде и сохранить человеческие отношения. В этой статье разберём, какие нормативные акты регламентируют аренду, зачем их читать и что именно в них искать.
ГК РФ. Первое, на что стоит обратить внимание, — правильное название. Если вы сдаёте или снимаете квартиру как физическое лицо, вы заключаете договор не аренды, а найма жилого помещения. Он описан в Главе 35 ГК РФ. В ней указаны основные правила: наймодатель (то есть собственник) передаёт жильё в пользование, а наниматель (жилец) обязуется использовать его по назначению, платить и соблюдать условия.
Форма и срок договора. Он всегда должен быть заключён в письменном виде. Ещё один нюанс: если квартира сдаётся на срок от года, договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Отсутствие регистрации не лишает его юридической силы, но может осложнить защиту прав сторон.
Ответственность сторон. В статьях 678–681 говорится о том, кто за что отвечает: собственник — за состояние жилья и устранение серьёзных неисправностей, жилец — за аккуратное использование. Повреждение имущества, задержка оплаты, использование квартиры не по назначению — всё это может стать основанием для расторжения договора, как указано в статье 687 ГК РФ
Жилищный кодекс регулирует не саму сделку найма, а правила пользования жилым помещением и обязанности собственника по его содержанию. Это важный документ, особенно если стороны начинают спорить о том, кто должен чинить кран, платить за капитальный ремонт или устранять последствия протечки.Назначение жилья. В статье 17 ЖК РФ прямо указано, что жилое помещение предназначено только для проживания. Использовать квартиру под офис, мастерскую или сдавать её как хостел нельзя. Это нарушение может повлечь за собой административную или даже судебную ответственность.
Обязанности собственника. Статья 30 определяет, что собственник обязан поддерживать квартиру в пригодном для проживания состоянии. Это значит: следить за коммуникациями, делать ремонт.
Взносы. Обязанности по оплате взносов за капремонт тоже ложатся на собственника — это указано в статье 169 ЖК РФ. Даже если договором предусмотрено иное, на практике суд может признать такое условие недействительным.
Налоговое законодательство:
Если вы — собственник и сдаёте квартиру, вы обязаны платить налог с полученного дохода. Размер и правила уплаты устанавливает Налоговый кодекс РФ. По умолчанию применяется ставка 13% налога на доходы физических лиц, который регулируется Главой 23 НК РФ. Но с 2019 года физические лица могут перейти на режим самозанятых и платить всего 4% с дохода от сдачи квартиры. Налог на профессиональный доход регулируется Федеральным законом №422-ФЗ.
Регистрация в качестве самозанятого позволяет снизить ставку налога и легализовать доход. В случае судебного спора, например о залоге или порче имущества, наличие прозрачного договора и уплаченных налогов повышает шансы на успешную защиту интересов в суде.
В данном случае комната в общежитии. Теперь там бывшая секция стала коммунальной квартирой. Там несколько собственников. И теперь о согласии собственников, там в квартире есть общая площадь: кухня, санузел, коридор. Она находится в долевой собственности. То есть пользоваться совместным имуществом можно только с согласия всех владельцев жилья.
Это отслеживает ГЖИ и надо туда обращаться.
Судя по обращению, тут нарушаются многие нормы. Придется писать в органы, Управа, Полиция, Налоговая.
Комментариев нет:
Отправить комментарий