Долгострой на Кутузова, 14: главные риски при сдаче дома в эксплуатацию

Многоквартирный дом на улице Кутузова, 14-16 в Калуге не могут сдать уже 10 лет. Возведением здания с 2015 года занималось ООО «Унимаркет». За это время 11 человек приобрели там квартиры. По проекту дом должны были сдать ещё в третьем квартале 2016 года, однако сроки были сорваны. Разрешение на строительство продлено до 23 июля 2026 года.

На совещании с участием заместителя министра строительства и ЖКХ Калужской области Дмитрия Ушакова были озвучены ключевые проблемы, мешающие вводу объекта в эксплуатацию. На основе этого обсуждения выделим главные риски, с которыми сталкиваются дольщики подобных долгостроев.

Риск № 1: несоответствие построенного объекта проектной документации

Как выяснилось, дом возвели не по представленному властям проекту, и до сих пор новый проект не могут согласовать. Это означает, что застройщик вносил изменения в ходе строительства без должного утверждения. Теперь требуется:

· корректировка проектной документации;

· повторное прохождение государственной экспертизы (включая согласование с Министерством культуры);

· внесение изменений в разрешение на строительство.

Последовательность действий строго регламентирована: сначала вносятся изменения в проект, затем они проходят экспертизу, после чего документы передаются в архитектуру, и только потом можно обращаться в ГАСН и к ресурсникам. Нарушить этот порядок невозможно.

Риск № 2: отсутствие финансирования и зависимость от новых продаж

Застройщик признал, что у него не было продаж длительное время, и сейчас он «просто занимает деньги и вкладывает их» в достройку. Финансирование завершения строительства осуществляется за счёт продажи оставшихся помещений в объекте.

Это крайне рискованная схема: если новые квартиры не будут проданы, денег на завершение работ может не хватить. При этом застройщик обещает закрыть все долги «после настройки дома», но чёткого финансового плана не представлено.

Риск № 3: отсутствие справок от ресурсоснабжающих организаций

Для ввода дома в эксплуатацию необходимы справки от ресурсников (водоканала, энергетиков, газовщиков) об исполнении технических условий на подключение. Без этих документов акт ввода невозможен.

На совещании застройщик утверждал, что у него есть договоры на подключение, однако на прямой вопрос о наличии именно справок о выполнении технических условий чёткого ответа не последовало. Участники совещания потребовали предоставить:

· перечень вопросов от каждого ресурсника;

· сроки исполнения по каждому пункту;

· сами справки с подписями застройщика.

Без прозрачности в этом вопросе дом не может быть подключён к коммуникациям.

Риск № 4: судебные иски и исполнительные производства

У застройщика находится в производстве порядка 15–20 исполнительных листов, начиная с 2022 года, — от управлений строительства и архитектуры, от различных инстанций и от самих дольщиков. По ним застройщик ничего не оплачивал.

Один из дольщиков подал иск на 4 миллиона рублей. Суд присудил 500 тысяч, застройщик добавил ещё 300 тысяч, однако 150 тысяч до сих пор не выплачены. Судебные тяжбы отвлекают средства и создают дополнительные риски: приставы могут наложить арест на счета или имущество застройщика, что парализует завершение строительства.

Риск № 5: отсутствие конкретного графика с ответственными сроками

На совещании дольщики потребовали детальный график с указанием:

· перечня замечаний ГАСН и сроков их устранения;

· сроков получения справок от ресурсников;

· полного пакета документов для управления архитектуры с прописанными датами.

Однако застройщик не предоставил такого графика, ссылаясь на необходимость сначала пройти экспертизу. Без документально зафиксированных сроков невозможно отслеживать прогресс и привлекать застройщика к ответственности за срывы. Ежемесячные совещания с участием прокуратуры и инспекции государственного строительного надзора сами по себе не решают проблему без чёткого плана действий.

Риск № 6: состояние квартир и невыполненная отделка

Квартиры в доме не выполнены в соответствии с проектом. Ремонт и подготовка к сдаче не завершены. Дольщиков волнует вопрос: будет ли отделка доделана до сдачи дома или это останется на «после». При этом с 2016 года действует постановление, согласно которому дома должны сдаваться уже с черновой отделкой, однако на практике это требование не выполняется.

Даже если дом введут в эксплуатацию, дольщики могут получить квартиры с недоделками. В таком случае останется только подписывать акт приёма-передачи с замечаниями и затем судиться с застройщиком отдельно — а это новый многолетний процесс.

Что делать дольщикам?

На основании состоявшегося совещания можно сформулировать несколько практических рекомендаций:

1. Требовать письменный график с конкретными сроками по каждому этапу (ГАСН, ресурсники, архитектура), подписанный застройщиком.

2. Запросить официально справки от ресурсников о выполнении технических условий.

3. Обратить внимание на внесение изменений в проектную документацию и прохождение экспертизы — без этого ни один следующий шаг невозможен.

4. Контролировать судебные производства — аресты счетов застройщика могут остановить стройку в любой момент.

5. Фиксировать все обещания застройщика в письменном виде для возможного использования в суде.

Дом на Кутузова, 14 — это наглядный пример того, как отсутствие системного контроля, прозрачного финансирования и чётких сроков превращает строительство в бесконечный долгострой. Пока эти риски не будут устранены, сдача объекта остаётся под большим вопросом, несмотря на все обещания завершить работы «к концу сентября — началу октября».