Рекомендации «круглого стола» на тему:

«Законодательное обеспечение конституционных прав граждан в жилищной сфере»

2 октября 2013 года

Организатор:

Комитет Государственной Думы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйствуhttp://www.youtube.com/watch?v=uThXYMDjxdw&feature=em-upload_owner

 Проведя с участием депутатов Государственной Думы, федеральных органов исполнительной власти, законодательных (представительных) и исполнительных органов власти субъектов Российской Федерации, общественных объединений, представителей научного, профессионального и экспертного сообществ, обсуждение законодательного обеспечения конституционных прав граждан в жилищной сфере, участники «круглого стола» отмечают следующее.

В соответствии со статьей 40 Конституции Российской Федерации, принятой всенародным голосованием 12 декабря 1993 года, в числе основных прав и свобод провозглашено право гражданина на жилище, которое означает, прежде всего, право гражданина иметь жилище для собственного проживания и проживания членов его семьи. Оно обеспечивается как путем предоставления жилых помещений в государственном, муниципальном и иных жилищных фондах на условиях договора найма, так и путем приобретения либо строительства жилья за счет собственных средств. Роль государства и органов местного самоуправления сведена к содействию жилищному строительству и его поощрению, а также к бесплатному удовлетворению жилищных потребностей социально незащищенных слоев населения и иных лиц, названных в законе.

Положения Конституции Российской Федерации, устанавливающие право граждан на жилище, реализуются через законы и иные правовые акты, в которых раскрывается содержание и сущность указанной конституционной нормы.

Современное российское жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения органами государственной власти и органами местного самоуправления условий для осуществления гражданами права на жилище, его безопасности, на неприкосновенности и недопустимости произвольного лишения жилища, на необходимости беспрепятственного осуществления прав, вытекающих из отношений, регулируемых жилищным законодательством, а также на признании равенства участников регулируемых жилищным законодательством отношений по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями, если иное не вытекает из Жилищного кодекса Российской Федерации, другого федерального закона или существа соответствующих отношений, на необходимости обеспечения восстановления

нарушенных жилищных прав, их судебной защиты, обеспечения сохранности жилищного фонда и использования жилых помещений по назначению.

Новый Жилищный кодекс Российской Федерации, вступивший в силу с 1 марта 2005 года, стал базовым законом в системе правовых актов жилищного законодательства Российской Федерации.

Основными направлениями регулирования Жилищного кодекса Российской Федерации являются:

регулирование базовых правоотношений в жилищной сфере;

определение компетенций Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления в жилищных отношениях;

регулирование прав и обязанностей собственника жилого помещения, членов семьи собственника жилого помещения;

установление основ предоставления жилых помещений малоимущим гражданам в жилищном фонде социального использования, определение оснований признания граждан малоимущими;

определение порядка предоставления жилых помещений в жилищном фонде социального использования и специализированном жилищных фондах, регулирования отношений, связанных с пользованием указанными жилыми помещениями;

установление правового режима общего имущества многоквартирного

дома;

регулирование основ управления многоквартирными домами;

регулирование создания и деятельности товариществ собственников жилья, жилищно-строительных и жилищных кооперативов;

регулирование платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги, социальной защиты граждан при оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Несмотря на то, что большая часть Жилищного кодекса Российской Федерации посвящена регулированию жилищных отношений за пределами рыночного сектора (жилищный фонд социального использования и т.п.), документ имеет важное значение для формирования рынка доступного жилья в России, поскольку в нем определены границы социальных обязательств государства в жилищной сфере, а значит и пределы действия рыночных отношений, что является важной предпосылкой формирования адекватных ожиданий и стимулов рационального экономического поведения для всех участников жилищных правоотношений.

Кроме того, в Жилищном кодексе Российской Федерации рассматриваются такие вопросы, как защита жилищных прав граждан, пользование жилым помещением собственником и членами его семьи, предоставление жилых помещений по договору найма, управление многоквартирными жилыми домами, включая деятельность товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных кооперативов, оплата жилищных и коммунальных услуг и ряд других вопросов, имеющих

непосредственное отношение к формированию рынка доступного жилья в России.

К основным достижениям развития Жилищного кодекса Российской Федерации можно отнести следующее:

1)           введение разнообразных форм содействия государства гражданам,
признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий, в том числе по-
новому определены категории граждан, имеющие право на получение жилого
помещения по договору социального найма:

для граждан, которые по своим доходам не могут накапливать средства для улучшения жилищных условий, либо перед которыми государство несет установленные законами обязательства - предоставление жилья по договору социального найма;

для отдельных, установленных Жилищным кодексом РФ категорий граждан - предоставление жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде по договорам найма служебного жилого помещения, общежития и т.п. (специализированный жилищный фонд);

для отдельных категорий граждан - предоставление субсидий на покупку жилого помещения.

2)                  снятие ограничений на приобретение жилого помещения в собственность.

3)                  сохранен институт внеочередного предоставления жилья (случаи, возникшие в связи со стихийным бедствием или другой чрезвычайной ситуацией, аварийным состоянием жилого помещения; гражданам, страдающим тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно). Другие категории граждан, имеющие право на предоставление жилья в таком порядке, устанавливаются федеральными законами.

4)                  упразднение института ордера на занятие жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма как самостоятельного основания для вселения. Основанием для вселения в жилое помещение является договор социального найма, который заключается на основании решения о предоставлении этого помещения.

5)       сохранение права пользования жилым помещением в случае
временного отсутствия нанимателя. Временное отсутствие нанимателя жилого
помещения по договору социального найма и членов его семьи не
ограничивается каким-либо сроком. Необходимым условием сохранения такого
права является добросовестное исполнение взятых на себя обязательств по
договору социального найма, в том числе, по внесению платы за жилое
помещение и коммунальные услуги.

Таким образом, бесплатное предоставление жилых помещений нуждающимся гражданам более не является единственным способом государственной поддержки граждан в жилищной сфере и заменяется набором возможных форм поддержки (субсидии на приобретение жилья и т.п.) с учетом потребностей и возможностей отдельных групп населения.

Учитывая положения статьи 40 Конституции Российской Федерации, право на бесплатное предоставление жилого помещения по договору социального найма имеет нуждающийся в улучшении жилищных условий малоимущий гражданин, если он признан таковым органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта Российской Федерации. Иные категории граждан, имеющих право на получение жилого помещения по договору социального найма, устанавливаются федеральными законами.

Также, Жилищном кодексом Российской Федерации регламентируются, обязанности и ответственность как наймодателя, так и нанимателя жилого помещения.

Подробно урегулированы вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений в специализированном жилищном фонде: служебных жилых помещений, в общежитиях, в маневренном фонде для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом, утратой жилого помещения в результате обращения на него взыскания, приобретенного за счет кредита банка или иной кредитной организации, непригодностью жилого помещения для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств.

Жилищным кодексом Российской Федерации урегулирован важный вопрос относительно пользования жилыми помещениями между собственником жилого помещения и бывшими членами семьи собственника. Так, в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшими членами семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не будет установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.

При этом установлено исключение из данного правила. В частности, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему решить вопрос, связанный с обеспечением себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом семьи на определенный срок на основании решения суда.

Кроме того, статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации регламентирован порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии принадлежащего ему жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположен жилой дом, в том числе многоквартирный, для государственных или муниципальных нужд.

Подробно изложена процедура изъятия жилого помещения, которая, по существу, развивает соответствующие положения гражданского и земельного законодательства об изъятии недвижимого имущества, устанавливая особенности такого изъятия применительно к жилым помещениям в целях

обеспечения жилищных прав собственников.

В Жилищном кодексе Российской Федерации также урегулированы одни из важнейших правоотношений - правоотношения в сфере управления многоквартирными жилыми домами.

Так, Жилищный кодекс Российской Федерации регулирует процедуры принятия решений собственниками независимо от того, объединены ли они в какой-либо правовой форме, вводит институт общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое вправе принимать решения по управлению многоквартирным домом, в том числе по выбору управляющей организации или профессионального управляющего без образования юридического лица.

В нем содержится детальная регламентация отношений собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома, создания, цели организации и деятельности товарищества собственников жилья, правового положения членов товарищества собственников жилья.

Также, регламентирован порядок управления многоквартирным домом: закрепляется новое понятие объекта управления - жилые дома, а также дается определение деятельности по управлению и способов, которыми собственники жилых помещений могут осуществлять управление многоквартирным домом.

Устанавливается обязанность собственников помещений выбрать способ управления многоквартирным домом.

Одним из последних нововведений Жилищного кодекса Российской Федерации являются изменения, регулирующие отношения по организации и обеспечению своевременного проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах за счет взносов собственников помещений в таких домах на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, бюджетных средств и иных, не запрещенных законом источников финансирования.

Так, установлена обязанность собственников помещений во всех многоквартирных домах вносить взносы на капитальный ремонт многоквартирных домов в размере не менее установленного органами государственной власти субъектов Российской Федерации минимального размера, за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, а также изымаемых для государственных и муниципальных нужд вместе с земельными участками, на которых расположены такие дома.

Формирование фонда ремонта многоквартирного дома по выбору собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться как на счете создаваемого в субъекте Российской Федерации регионального оператора, так и на специальном счете, открываемом на один дом. Владельцем специального счета может быть товарищество собственников жилья (жилищный кооператив), а при других способах управления многоквартирным домом - региональный оператор.

Переход с одной модели формирования фонда ремонта многоквартирного дома на другую возможен. Но для поддержания финансовой устойчивости регионального оператора выход из него возможен не ранее, чем через два года после принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об открытии специального счета.

При формировании фонда ремонта дома на счете создаваемого в субъекте Российской Федерации регионального оператора предусмотрено перераспределение поступающих от собственников помещений взносов с одних домов на другие. Капитальный ремонт многоквартирных домов проводится в сроки, установленные региональными программами капитального ремонта многоквартирных домов. При необходимости переноса ремонтов на более ранние или поздние годы необходимо прохождение процедуры определения нуждаемости многоквартирного дома в капитальном ремонте. При непринятии общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме своевременного решения о проведении капитального ремонта дома принятие такого решения кодекс возложил на органы местного самоуправления.

Новая процедура капитального ремонта многоквартирных домов предусматривает предоставление органами государственной власти регионов субсидий на оплату взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов. Государственная и муниципальная поддержка проведения капитального ремонта многоквартирных домов установлена как право, а не обязанность органов публичной власти.

Новый порядок финансирования капитального ремонта многоквартирных домов путем формирования фондов ремонта многоквартирных домов на счете регионального оператора ориентирован на пассивных собственников помещений в многоквартирном доме.

Возможность создания благоприятных условий для формирования фондов ремонта своих многоквартирных домов в минимальном размере, возможности получения долгосрочного кредита под поручительства и гарантии региона предусмотрены, но урегулированы с недостаточной детализацией.

В настоящее время одной из самых трудно реализуемых конституционных прав граждан в жилищной сфере является право гражданина на жилище, поскольку граждане, которые не имеют права после 1 марта 2005 года претендовать на получение в пользование жилого помещения по договору социального найма, т.к. не имеют статуса малоимущих, и одновременно, не имеют средств для найма жилья на рынке или его приобретения, фактически не имеют возможности реализовать свое право жилище.

Действующее жилищное законодательство решению таких проблем не способствует.

Одним из возможных способов разрешения сложившейся ситуации является развитие некоммерческого наемного (арендного) жилищного фонда.

Так, в соответствии с перечнем поручений Президента Российской Федерации по итогам совещания о мерах по реализации жилищной политики

14 февраля 2012 года Правительству Российской Федерации была поставлена задача в срок до 1 сентября 2012 года утвердить комплекс мер, направленных на развитие рынка наемного (арендного) жилья, некоммерческого найма жилых помещений, включая меры государственной поддержки и законодательного регулирования.

Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг» предусматривалось до января 2013 года обеспечить формирование рынка доступного наемного (арендного) жилья и развитие некоммерческого жилищного фонда для граждан, имеющих невысокий уровень дохода.

Во исполнение данного Указа Президента Российской Федерации группой депутатов Государственной Думы был подготовлен и внесен на рассмотрение проект федерального закона № 197376-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений».

Указанный законопроект разработан в целях восполнения пробела правового регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений, поскольку в настоящее время отсутствует специальное законодательное регулирование правоотношений в сфере найма жилых помещений, в которых наймодатель не ставит цели извлечения прибыли, в той или иной мере решает социальные вопросы, однако складывающиеся правоотношения не могут быть урегулированы в рамках договора социального найма жилого помещения.

Вместе с тем необходимо отметить, что несмотря на то, что в существующем законодательстве некоммерческий наем жилого помещения не выделен и не регламентирован, на практике уже сегодня складываются отношения по поводу найма жилого помещения, которые нельзя отнести ни к социальному найму, ни к найму в коммерческих целях.

 

Законопроект направлен на решение следующих основных задач: совершенствование общего законодательного регулирования института найма жилого  помещения,  в том  числе  введение  института  наемного (арендного) дома и регулирование отношений найма жилых помещений в таком доме;

совершенствование понятийно терминологического аппарата, в том числе классификации жилищного фонда в зависимости от цели использования, в связи с введением нового вида жилищного фонда (жилищный фонд некоммерческого использования) и нового вида договора (договор некоммерческого найма жилого помещения);

законодательного регулирования нового института некоммерческого найма жилого помещения и соответствующего ему нового вида договора некоммерческого найма.

Существующий в настоящее время понятийно-терминологический аппарат позволяет описывать только отношения, касающиеся найма отдельного жилого помещения. Вместе с тем в действующем законодательстве отсутствуют нормативные определения, позволяющие описывать отношения касающиеся найма жилых помещений в многоквартирном доме, все жилые помещения в котором принадлежат одному собственнику и предназначены для сдачи внаем (аренду).

Как представляется законом будет установлено ограничение категорий нанимателей по договору некоммерческого найма. Установление ограничений связано с необходимостью использования жилых помещений, предоставляемых по договору некоммерческого найма для обеспечения жилыми помещениями граждан, которые не могут приобрести жилое помещение за счет собственных и заемных средств по рыночным ценам.

В таком случае представляется необходимым установить предельный уровень доходов и стоимости имущества, находящегося в собственности граждан, имеющих право быть нанимателями. Таким образом, более высокий уровень платы за жилое помещение, предполагающий возмещение не только текущих, но и инвестиционных расходов наймодателя, определяет невозможность предоставления таких жилых помещений гражданам, признанным в установленном порядке малоимущими без существенных бюджетных расходов на предоставление таким гражданам субсидий и иных мер социальной поддержки при оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Предлагаемым законопроектом к категории нанимателя, как стороны нового договора некоммерческого найма жилого помещения, предлагается относить граждан, которые не являются в соответствии с установленным Жилищным кодексом Российской Федерации порядком малоимущими гражданами и имеющими приходящиеся на каждого члена семьи доходы и подлежащее налогообложению имущество, находящееся в собственности такого нанимателя и членов его семьи, размер которых не превышает установленного законом соответствующего субъекта Российской Федерации уровня.

Исходя из изложенного, представляется, что создание института некоммерческого найма жилого помещения будет эффективно способствовать реализации гражданами своих конституционных прав на жилище.

Учитывая вышеизложенное, участники «круглого стола» рекомендуют: Государственной    Думе    Федерального    Собрания    Российской Федерации:

Ускорить рассмотрение и принятие проекта федерального закона № 197376-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений».

Правительству Российской Федерации:

1.                   При принятии проекта федерального закона № 197376-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по некоммерческому найму жилых помещений» обеспечить разработку и утверждение в максимально короткие сроки нормативных правовых актов, направленных на реализацию проектируемых положений Жилищного кодекса Российской Федерации.

2.                   Дать поручение уполномоченному Правительством Российской Федерации федеральному органу исполнительной власти осуществлять мониторинг использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности.

Законодательным (представительным) органам государственной власти субъектов Российской Федерации

1.    Провести анализ нормативных правовых актов, направленных на обеспечение организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, на предмет соблюдения прав и законных интересов граждан;

2.    Разработать и утвердить программу субъекта Российской Федерации по просвещению граждан по вопросам жилищного законодательства, предусматривающую обучение населения по вопросам управления многоквартирными домами, включая развитие договорных отношений, расширение практики страхования гражданской ответственности управляющих организаций и обеспечение контроля населения за качеством предоставления коммунальных услуг.