Министру строительства
и жилищно-коммунального хозяйства РФ
М.А.Меню
Копия: Председателю Комитета Госдумы
по жилищной политике и ЖКХ
Г.П.Хованской
Уважаемый Михаил Александрович!
Уважаемая Галина Петровна!
Мы, руководители российских ассоциаций
ТСЖ и ЖСК от имени жилищных объединений обращаемся к Вам с настоятельной
просьбой внимательно рассмотреть предлагаемые изменения в Жилищный кодекс РФ и
выступить с соответствующей законодательной инициативой.
Наличие в жилищном законодательстве
противоречивых, а подчас просто нелепых
норм вносит путаницу и беспорядок во взаимоотношения субъектов жилищной сферы,
грубо извращает сущность экономических отношений и приводит к усугублению и без
того острых проблем в системе ЖКХ. Мы, как никто другой, постоянно ощущаем их пагубное
влияние, это нарушает и искажает нормальную работу жилищных объединений. Не в
меньшей степени это касается и деятельности управляющих организаций.
Очевидно, что такие надуманные термины,
как «поставка ресурсов» и «исполнитель коммунальных услуг» внесены в
законодательство в угоду естественным монополистам теми, кто лоббирует их
интересы в Госдуме и Правительстве. Против этих и других проникших в Жилищный
кодекс фальсификаций надо вести беспощадную борьбу всеми силами общества. Необходимость
приведения жилищного законодательства в соответствие с реальной
действительностью и здравым смыслом – совершенно
очевидна и остро актуальна.
Выражаем надежду, что
возглавляемые Вами Министерство и Комитет Госдумы при рассмотрении данного вопроса
будут руководствоваться не интересами естественных монополистов и не амбициями
авторов критикуемых норм ЖК РФ, а реальными фактами, научным подходом, мнением
экспертного сообщества и тысяч жилищных объединений России, от имени которых мы
подписываем данное письмо с предлагаемыми изменениями в Жилищный кодекс.
О необходимости внесения изменений в
Жилищный кодекс
Все, кому не безразлично нынешнее состояние
жилищной сферы и жилищного законодательства, должны сосредоточить свои усилия на главном – необходимо
убрать нелепости и противоречия из Жилищного кодекса. Это будет достигнуто,
если мы добьемся, чтобы восторжествовали следующие очевидные принципы:
1. Коммунальные услуги оказывают те, кто их
производит. Таково свойство любой услуги.
2. Исполнителем коммунальных услуг является
тот, кто их оказывает.
3. Никаких поставок ресурсов в направлении
ТСЖ, ЖСК, управляющих организаций - не существует.
4. В домах, управляемых ТСЖ или ЖСК,
отношения собственности не зависят от членства или не членства в жилищном объединении.
5. Принятые в законодательстве термины и определения должны
соответствовать реальной действительности.
Для этого в первую очередь необходимо устранить из Жилищного кодекса
ряд проникших туда правовых нелепостей.
Первая нелепость – это навязывание
всем ТСЖ, ЖСК и управляющим организациям (УО) функции предоставления коммунальных
услуг (ч. 1 ст. 135, ч. 2.2 ст. 161, ч. 2.3 ст. 161, ч.
11 ст. 161), независимо от того, располагают они или нет производственными
объектами, с помощью которых можно реально оказывать коммунальные услуги
(тепловыми пунктами, бойлерными, скважинами, насосными станциями и т.п.).
Обычно ТСЖ, ЖСК и УО таких объектов не
имеют, и их роль сводится лишь к обеспечению
предоставления коммунальных услуг: они содержат в надлежащем порядке
соответствующую инфраструктуру общего имущества. В этих случаях коммунальные услуги
предоставляют не ТСЖ, не ЖСК, не УО, а ресурсоснабжающие организации (РСО).
Вторая нелепость – это вымысел о
том, что РСО поставляют ТСЖ, ЖСК, УО в виде товаров некие «ресурсы, необходимые
для оказания коммунальных услуг» (ч. 6.2 ст. 155, ч. 10
ст. 161, ч. 3 ст. 165, ч. 4 ст. 165).
В реальной действительности процесс
оказания коммунальных услуг не сопровождается поставкой (продажей) товаров. Реализация
товара – это переход права собственности на товар от одного лица к другому лицу
(ст. 454, 455 ГК РФ, ст. 39 НК РФ). В ходе
оказания коммунальных услуг никакого перехода права собственности на воду,
тепло, газ, электроэнергию нет. Поэтому нет никаких оснований признавать их
товарами и называть ресурсами. В жилищной сфере РСО реализуют не ресурсы, а
коммунальные услуги.
Концепция продажи «ресурсов» привлечена для
единственной цели – обоснования надуманной, но очень выгодной для РСО схемы,
при которой ТСЖ, ЖСК, УО приобретают ресурсы и затем, как бы расходуя их,
оказывают коммунальные услуги гражданам.
Называть ресурсами поступающие в
многоквартирный дом воду, газ, тепло, электроэнергию – значит демонстрировать
экономическое невежество. Экономические ресурсы – это то, что предназначено для
производства. Они всегда превращаются в товары, работы, услуги. Когда вода
используется для производства водки, то она представляет собой материальный
ресурс. Когда электричество вращает производящий товары станок или освещает
производственный цех, то оно является ресурсом. Но в нашем случае вода, газ,
электричество ни во что не превращаются, а потребляются. Они представляют собой
конечный этап – элементы коммунальных услуг. Ведь не покупаем же мы, например,
воду, когда нам оказывают услугу мойки автомобиля.
Третья нелепость - это норма, понуждающая ТСЖ, ЖСК, УО заключать
договоры с РСО, исключающая возможность собственников заключать с ними прямые
договоры (ч. 12 ст. 161). Это одна из серьезных
болевых точек нынешнего ЖКХ, вызывающая массовые протестные настроения. Деньги
им напрямую (без договора) собственники платить могут (ч. 7.1 ст. 155), а заключить договор – нет!
У собственников помещений должна быть
возможность и должно быть право решать, какой вариант им более подходит: заключение
договора между ресурсоснабжающей организацией и товариществом (кооперативом)
или заключение прямых договоров между ресурсоснабжающей организацией и
собственниками.
Четвертая нелепость - это явное
противоречие между обязанностью собственников выбрать один из способов
управления (ч. 2 ст. 161) и предоставляемой
возможностью ТСЖ (ЖК, ЖСК) заключать договор
управления (п. 1 ч. 1 ст. 137).
ТСЖ (ЖК, ЖСК) – это
уже способ управления. Если при этом нанимают управляющую организацию, то
получается конгломерат, нанизывание одного способа на другой, что входит в противоречие с императивной нормой ч. 2 ст. 161 ЖК РФ
и неизбежно приводит к вырождению ТСЖ (ЖК, ЖСК).
ТСЖ (ЖК, ЖСК)
должны и вполне могут в любом случае оставлять за собой функцию управления, а с
управляющей организацией заключать не договор управления, а
договор содержания и ремонта общего имущества (договор технического обслуживания).
Пятая
нелепость – это искусственно навязываемое различие между членами и не
членами ТСЖ (ЖК, ЖСК) в вопросах содержания и ремонта общего имущества в
многоквартирном доме (части 5 и 6 ст. 155). Из-за
этого возникают частые конфликтные ситуации.
Между
собственником помещения и ТСЖ (ЖК, ЖСК) в рамках основной уставной деятельности
(содержание и ремонт общего имущества) отсутствуют отношения купли-продажи
независимо от того, является ли собственник членом жилищного объединения или
нет (это легко доказывается). Поэтому у всех собственников расходы, связанные с содержанием и ремонтом общего
имущества, носят одинаковый экономический характер - это взносы,
а не платежи. Бремя расходов любого собственника определяется не
членством, а долей в праве общей собственности на общее имущество.
Для устранения этих нелепостей необходимо
внести в ЖК РФ изменения, конкретный перечень которых приведен в таблице.
|
№№
п.п.,
статьи,
части,
пункта
|
Существующий текст
|
Предлагаемый
текст
|
Обоснование
|
|
1
Ст. 135
ч. 1
|
1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация,
объединение собственников помещений в многоквартирном доме для <…> предоставления
коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом
помещениями в данных многоквартирных домах <….>
|
1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация,
объединение собственников помещений в многоквартирном доме для <…> обеспечения предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим
Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах <….>
|
Каким бы высоким ни был ранг документа, он не должен
искажать действительность. А реальность заключается в том, что ЖСК, ТСЖ или
управляющая организация лишь обеспечивают надлежащее
состояние общего имущества, элементы которого используются при оказании коммунальных
услуг. Кроме того, они заключают договоры на оказание коммунальных услуг в
интересах собственников (нанимателей), контролируют их исполнение,
аккумулируют на своих расчетных счетах коммунальные платежи, осуществляют
расчеты с организациями коммунального комплекса. Именно эти функции и
обеспечивают предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающими
организациями.
Ни ТСЖ, ни ЖСК, ни управляющие организации в общем
случае никаких коммунальных услуг не предоставляют. У них нет для этого никаких
технических средств, профессиональных прав и возможностей.
Это неоднократно указывалось в решениях и постановлениях
арбитражных судов. Это подчеркнуто и в Постановлении Пленума ВАС от 5 октября
2007 года, № 57. Это много раз доказывалось в печати и публичных
выступлениях.
Рассматриваемая норма вошла в противоречие
с нормой ч. 1 ст. 161 ЖК РФ, согласно которой управление многоквартирным
домом должно обеспечивать
предоставление коммунальных услуг.
Только в редких случаях ТСЖ, ЖСК, управляющие
организации становятся исполнителями коммунальных услуг, когда в их
пользовании имеются объекты инфраструктуры, предназначенные и используемые
для производства коммунальных услуг (тепловые пункты, бойлерные, скважины,
насосные станции и пр.).
ПРЕДЛОЖЕНИЕ:
В существующем тексте перед словом «предоставления» вставить слово «обеспечения».
|
|
2
Ст. 137
ч. 1
п. 1
|
1. Товарищество собственников жилья вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договор
управления многоквартирным домом и иные обеспечивающие
управление многоквартирным домом, в том числе содержание и ремонт общего
имущества в многоквартирном доме, договоры;
|
1. Товарищество собственников жилья вправе:
1) заключать в соответствии с законодательством договоры, обеспечивающие
содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и оказание
коммунальных услуг в
интересах собственников помещений.
|
Следует исключить упоминание о заключении договора
управления.
ТСЖ (ЖСК) – это уже способ управления. Если при этом
нанимают управляющую организацию, то получается конгломерат, нанизывание
одного способа на другой, что входит в противоречие с нормой
ч. 2 ст. 161 ЖК РФ и неизбежно приводит к вырождению ТСЖ (ЖСК).
ТСЖ (ЖСК) должны и вполне могут в любом случае оставлять
за собой функцию управления, а с управляющей организацией заключать не договор
управления, а договор содержания и ремонта общего имущества (договор
технического обслуживания), т.е. договор подряда.
Необходимо восстановить указание на то,
что договоры заключаются в
интересах всех собственников помещений в многоквартирном доме. Такая норма присутствовала в данной
статье ЖК до 2011 года.
|
|
3
Ст. 137
ч. 1
п. 3
|
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и
расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого
собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в
праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
|
3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и
расходов на год товарищества размеры взносов для каждого собственника
помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
|
Легко доказывается, что в рамках основной уставной
деятельности отношения между ТСЖ (ЖСК) и любым собственником – это не отношения
купли – продажи, а некоммерческие отношения, регулируемые Жилищным кодексом
(ст. 39, п. 8 ст. 138) и направленные
на содержание общего имущества в многоквартирном доме.
В этих отношениях отсутствуют процедуры реализации,
отсутствуют работы и услуги и, следовательно, отсутствуют платежи за
выполнение работ и оказание услуг.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ:
Из существующего текста
исключить слова
«платежей и».
|
|
4
Ст. 145
ч. 2
п. 4
|
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов
товарищества;
|
4) установление размера обязательных взносов собственников
помещений на
содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии со
сметой расходов;
|
Как уже отмечалось в п. 3, в рамках основной уставной
деятельности между ТСЖ (ЖСК) и собственниками помещений отсутствуют отношения
купли – продажи, и, следовательно, отсутствуют платежи за выполнение работ и
оказание услуг. Значит, имеют место только взносы. Кроме того, утверждая
смету расходов, общее собрание ТСЖ определяет размер взносов на содержание и
ремонт общего имущества для каждого собственника помещений, а не только для
членов товарищества.
|
|
5
Ст. 146
ч. 7
(доп.)
|
В действующем кодексе данная норма
отсутствует.
|
7. Решение общего
собрания членов товарищества собственников жилья, касающееся деятельности по созданию, содержанию,
сохранению и приращению общего имущества в многоквартирном доме, является обязательным
для исполнения всеми собственниками помещений в многоквартирном доме.
|
В
соответствии с частью 1 статьи 135 ЖК РФ ТСЖ создается для совместного
управления общим имуществом в многоквартирном доме, а также осуществления
деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению общего
имущества. Но общее имущество – это долевая собственность всех
собственников в многоквартирном доме. Следовательно, ТСЖ управляет всем
общим имуществом, а не только общим имуществом членов товарищества.
Невозможно выделить в натуре часть общего имущества, принадлежащую не членам.
Кроме того, в соответствии с пунктом 8 статьи 138 ЖК РФ товарищество
собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников
помещений (т.е. всех собственников, а не только членов), связанные с управлением
общим имуществом
Этим и мотивируется необходимость введения данной нормы.
|
|
6
Ст. 148
п. 2
|
2) контроль за своевременным внесением членами товарищества
установленных обязательных платежей и взносов;
|
2) контроль за своевременным внесением всеми собственниками помещений в
многоквартирном доме установленных обязательных платежей и взносов;
|
Совершенно
очевидно (и это всегда осуществляется на практике), что ТСЖ должно контролировать
своевременность взносов на содержание общего имущества и коммунальных платежей
не только членов товарищества, а всех собственников.
Можно снова сослаться на пункт 8 статьи 138 ЖК РФ,
согласно которому ТСЖ обязано представлять интересы всех собственников.
|
|
7
Ст. 151
ч. 2
|
2.
Средства товарищества собственников жилья состоят из:
1)
обязательных платежей,
вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности
товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение
обязанностей товарищества;
3) субсидий на
обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение
текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных
субсидий;
4) прочих поступлений.
|
2.
Средства товарищества собственников жилья состоят из:
1)
обязательных ежемесячных взносов
собственников помещений
на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
2)
платежей собственников
помещений за коммунальные услуги (коммунальных платежей);
3)
доходов от предпринимательской
деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и
выполнение обязанностей товарищества;
4)
субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме,
проведение текущего ремонта, оплату коммунальных услуг и иных субсидий;
5) прочих поступлений.
|
Средства
товарищества складываются не только из взносов и платежей членов ТСЖ, а из
взносов и платежей всех собственников.
Независимо
от того, является или не является собственник членом ТСЖ, у него именно взносы
(а не платежи) на содержание и ремонт общего имущества (см. также
обоснование к пунктам 3 и 4).
Термин
«платежи» применим в отношении коммунальных и иных услуг, оказываемых собственникам
помещений в индивидуальном порядке.
В
рассматриваемом случае речь идет о доходах от предпринимательской
деятельности.
В общем случае ТСЖ никаких коммунальных услуг не
предоставляют (см. также обоснование к пункту 1).
|
|
8
Ст. 155
ч. 5
|
5. Члены
товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного
специализированного потребительского кооператива, вносят обязательные платежи и (или) взносы,
связанные с оплатой расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества
в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном
органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления
жилищного кооператива или органами управления иного специализированного
потребительского кооператива, в том числе уплачивают взносы на капитальный
ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.
|
5. Собственники
помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество
собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный
потребительский кооператив, осуществляют обязательные взносы, связанные с оплатой
расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном
доме, и коммунальные платежи в порядке, установленном органами управления
товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного
кооператива или органами управления иного специализированного
потребительского кооператива, а также обязательные взносы на капитальный
ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.
|
В доме, управляемом ТСЖ либо кооперативом, отношения
собственности не зависят
от того, является или не является собственник членом ТСЖ или членом
кооператива. У всех собственников расходы, связанные с содержанием и ремонтом
общего имущества, носят одинаковый экономический характер - это взносы,
поскольку процедуры продаж отсутствуют. Поэтому выражение «платежи и (или) взносы»
является неприемлемым (см. также обоснования к пунктам 3 – 7).
|
|
9
Ст. 155
ч. 6
|
6. Не являющиеся членами товарищества собственников
жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного
потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в
котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или
иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за
содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за
коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом
собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным
потребительским кооперативом, в том числе уплачивают взносы на капитальный
ремонт в соответствии со статьей 171 настоящего Кодекса.
|
Данную часть статьи следует исключить
|
Изменение,
внесенное в часть 5 данной статьи, делает излишней часть 6.
|
|
10
Ст. 155
ч. 6.1
|
6.1. В случае заключения товариществом собственников жилья либо жилищным
кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса,
застройщиком договора
управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится
управляющей организации, за исключением предусмотренного частью 7.1 настоящей
статьи случая, лицами, указанными в части 2 статьи 153 настоящего Кодекса.
|
6.1. В случае заключения представителем собственников помещений либо в
случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщиком
договора управления с управляющей организацией коммунальные платежи вносятся
управляющей организации, за исключением предусмотренного частью 7.1 настоящей
статьи случая, лицами, указанными в части 2 статьи 153 настоящего Кодекса.
|
Здесь снова использован ошибочный тезис о возможности
заключения договора управления между ТСЖ (ЖСК) и управляющей организацией. См.
обоснование к пункту 2.
|
|
11
Ст. 155
ч. 6.2
|
6.2. Управляющая организация, товарищество собственников
жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский
кооператив, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют
расчеты за ресурсы,
необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с
которыми такими управляющей организацией, товариществом собственников жилья
либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским
кооперативом заключены договоры холодного и горячего водоснабжения,
водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового
газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого
топлива при наличии печного отопления), в соответствии с требованиями,
установленными Правительством Российской Федерации.
|
6.2. Управляющая организация, товарищество собственников
жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский
кооператив, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют
расчеты с лицами, с которыми такими управляющей организацией, товариществом
собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным
потребительским кооперативом заключены договоры об оказании услуг холодного и горячего
водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе
поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе
поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в соответствии с
требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.
|
Проникшая в
Жилищный кодекс концепция приобретения товариществом, кооперативом,
управляющей организацией неких «ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг»
- это вопиющая нелепость, выдумка, представляющая собой синоним пресловутых «коммунальных ресурсов»,
изобретенных в угоду монополистов – ресурсоснабжающих организаций.
Любому
экономисту очевидно, что никаких «ресурсов, необходимых для предоставления
коммунальных услуг», под которыми разумеются вода, тепло, электричество, газ,
ТСЖ, ЖСК, управляющие организации не приобретают. В этом легко можно
убедиться, заглянув в бухучет любой из этих организаций. От ресурсоснабжающих
организаций идут не товары, не ресурсы, а коммунальные услуги. Нарочито
вносимая путаница между товарами и услугами должна быть устранена.
Ресурсы,
необходимые для предоставления коммунальных услуг, конечно, существуют. Это
те материальные, трудовые и финансовые ресурсы, которые расходуют у
себя организации коммунального комплекса («ресурсоснабжающие»)
в процессе оказания коммунальных услуг.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ:
1.
Исключить
слова «за ресурсы,
необходимые для предоставления коммунальных услуг».
После слов «заключены
договоры» вставить «об оказании
услуг».
|
|
12
Ст. 155
ч. 6.3
|
6.3. На основании решения общего собрания членов
товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного
специализированного потребительского кооператива собственники помещений в
многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального
найма или договорам найма жилых помещений государственного либо
муниципального жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные
услуги (за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании
общего имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При
этом внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям
признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и
нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам
найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в
данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед
товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным
специализированным потребительским кооперативом, которые отвечают перед
такими собственниками и нанимателями за предоставление коммунальных услуг
надлежащего качества.
|
6.3. На основании решения общего собрания членов
товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного
специализированного потребительского кооператива собственники помещений в
многоквартирном доме и наниматели жилых помещений по договорам социального
найма или договорам найма жилых помещений государственного либо
муниципального жилищного фонда в данном доме могут заключать с ресурсоснабжающими организациями
прямые договоры об оказании всех или некоторых коммунальных услуг.
|
У собственников помещений должна быть возможность и
должно быть право решать, какой вариант им более подходит: заключение
договора между ресурсоснабжающей организацией и товариществом (кооперативом)
или заключение прямых договоров между ресурсоснабжающей организацией и
собственниками. Считаться только с позицией монополистов – значит допускать ничем
не мотивированное нарушение свободы договора. Закон не может понуждать к
заключению одного варианта договора, если возможен иной законный
вариант (прямые договоры законны: они применяются при оказании
населению услуг телефонной связи, электроснабжения, газоснабжения и др.).
|
|
13
Ст. 155
ч. 7.1
|
7.1. На основании решения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном
доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или
договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального
жилищного фонда в данном доме могут вносить плату за все или некоторые коммунальные услуги
(за исключением коммунальных услуг, потребляемых при использовании общего
имущества в многоквартирном доме) ресурсоснабжающим организациям. При этом
внесение платы за коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям
признается выполнением собственниками помещений в многоквартирном доме и
нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам
найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в
данном доме своих обязательств по внесению платы за коммунальные услуги перед
управляющей организацией, которая отвечает перед такими собственниками и
нанимателями за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества.
|
7.1. На основании решения общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме собственники помещений в многоквартирном
доме и наниматели жилых помещений по договорам социального найма или договорам
найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в
данном доме могут
заключать с ресурсоснабжающими организациями прямые договоры об
оказании всех или некоторых коммунальных услуг.
|
См. пункт 12.
|
|
14
Ст. 156
ч.
8
|
8. Размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников
жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного
потребительского кооператива, связанных с оплатой расходов на содержание и
ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами
управления товарищества собственников жилья либо органами управления
жилищного кооператива или органами управления иного специализированного
потребительского кооператива в соответствии с уставом товарищества собственников
жилья либо уставом жилищного кооператива или уставом иного
специализированного потребительского кооператива.
|
8. Размер
обязательных взносов
собственников помещений на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном
доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный
кооператив или иной специализированный потребительский кооператив,
определяется органами управления товарищества собственников жилья либо
органами управления жилищного кооператива или органами управления иного
специализированного потребительского кооператива.
|
См. пункт 8. Ссылка на уставы указанных организаций
является в данном случае избыточной, так как вся деятельность этих
организаций осуществляется в соответствии с их уставами.
|
|
15
Ст. 161
ч. 1.1
п. 5
|
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций,
приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для
предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном
доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения
предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в
многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской
Федерации.
|
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций,
приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества
собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг гражданам,
проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами
предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг
собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых
домах, установленными Правительством Российской Федерации.
|
Никаких
поставок ресурсов нет. Это выдумка в угоду монополистам. ТСЖ, ЖСК, управляющие
организации ничего не получают от организаций коммунального комплекса. В
экономике ресурсы - это все то, что может быть использовано организацией для
достижения своих целей. То есть ресурсы первичны по отношению к результатам:
они всегда превращаются в товары, работы, услуги. Но в нашем случае вода,
газ, электричество ни во что не превращаются, а сразу потребляются. Они
представляют собой конечную цель - услуги. Следовательно, называть их
ресурсами - экономическая нелепость.
Необходимо
наконец уразуметь, что любая услуга, в том числе и коммунальная, направлена
непосредственно потребителю от производителя. В рассматриваемых условиях
вода, тепло, газ, электричество – это не товары, не ресурсы, а неотъемлемые
элементы соответствующих коммунальных услуг.
См. также пункт 11.
|
|
16
Ст. 161
ч.
2.2
|
2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом
собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским
кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за
содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями
технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации
правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных
услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых
должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской
Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления
коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных
домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или)
выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном
доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих
соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с
управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют
контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому
договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ,
обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за
предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства
данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных
Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и
ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям
помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
|
2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом
собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским
кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за
содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями
технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации
правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивая тем самым предоставление
коммунальных услуг, качество которых должно соответствовать требованиям
установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления,
приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и
пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные
товарищество или кооператив могут осуществлять деятельность по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании
договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При
заключении договоров на
содержание и ремонт общего имущества со сторонними лицами указанные
товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением указанными лицами обязательств
по таким договорам, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением
работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме,
за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства
данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям
установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления,
приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и
пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
|
Товарищество
или кооператив могут нести ответственность только за ту деятельность, которую
эти организации осуществляют, т.е. за надлежащее состояние общего имущества в
многоквартирном доме, в том числе за состояние всех элементов общего
имущества, которые используются при оказании коммунальных услуг. Это
означает, что товарищество или кооператив, выполняя в соответствии с
существующими требованиями свои обязанности по содержанию и ремонту общего
имущества тем самым обеспечивают предоставление коммунальных услуг. Сами же
они эти услуги не предоставляют.
Уставная
деятельность товарищества или кооператива по содержанию и ремонту общего
имущества в многоквартирном доме не носит характер реализации работ (услуг)
собственникам помещений. См. также пункты
1, 3.
Товарищество или кооператив не могут заключать договор
управления с управляющей организацией, т.к. это противоречит норме ч.
2 ст. 161 ЖК РФ. См. также пункт 2.
|
|
17
Ст. 161
ч.
2.3
|
2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей
организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в
многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые
обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество
которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных
Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в
многоквартирном доме, за
предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства
данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям
установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки
и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям
помещений в многоквартирных домах и жилых домах.
|
2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей
организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в
многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые
обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество
которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных
Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в
многоквартирном доме, обеспечивая
тем самым предоставление коммунальных услуг, качество которых должно
соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации
правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных
услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых
домах.
|
Как и ТСЖ (ЖСК), управляющая организация несет ответственность
за состояние общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивая тем самым
предоставление коммунальных услуг. Сами же управляющие организации эти услуги
не предоставляют. См. также пункт 16.
|
|
18
Ст. 161
ч.
10
|
10. Управляющая организация обязана обеспечить свободный
доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной
деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их
оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на ресурсы, необходимые для
предоставления коммунальных услуг, в соответствии со стандартом раскрытия
информации, утвержденным Правительством Российской Федерации. <…>.
|
10. Управляющая организация обязана обеспечить свободный
доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной
деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и
ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их
оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на коммунальные услуги, в
соответствии со стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством
Российской Федерации. <…>.
|
Никаких «ресурсов, необходимых для предоставления
коммунальных услуг», под которыми разумеются товары – вода, тепло,
электричество, газ, управляющие организации не приобретают. См. также
пункты 11 и 15.
|
|
19
Ст. 161
ч.
11
|
11. В
случае заключения договора управления многоквартирным домом товариществом
собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным
потребительским кооперативом с управляющей организацией коммунальные
услуги собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляются
управляющей организацией, в других случаях коммунальные услуги указанным собственникам и
пользователям предоставляются
лицами, несущими ответственность за содержание сетей инженерно-технического
обеспечения, входящих в состав общего имущества собственников помещений в
данном доме
|
Данную часть статьи следует исключить
|
Товарищество
или кооператив не могут заключать договор управления с управляющей организацией,
т.к. это противоречит норме ч. 2 ст. 161 ЖК РФ. См. также пункт 2.
Во всех случаях коммунальные услуги предоставляются не лицами, несущими
ответственность за содержание сетей инженерно-технического обеспечения,
входящих в состав общего имущества собственников помещений в данном доме, а организациями коммунального
комплекса (ресурсоснабжающими).
|
|
20
Ст. 161
ч.
12
|
12. Управляющие организации, товарищества собственников
жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские
кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от
заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157
настоящего Кодекса, договоров с ресурсоснабжающими организациями, которые
осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение,
газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление
(теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного
отопления). Собственники помещений в многоквартирных домах не вправе
отказываться от заключения договоров, указанных в части 2 статьи 164
настоящего Кодекса.
|
Данную часть статьи следует исключить
|
Управляющие
организации, ТСЖ и ЖСК – это самостоятельные юридические лица, и их неправомерно
принуждать к заключению каких бы то ни было договоров, если это не
соответствует их интересам.
Физические
лица тоже не могут заключать договоры по принуждению. Договор собственников
помещений с управляющими организациями, товариществами, кооперативами о предоставлении коммунальных
услуг может иметь место лишь в редких случаях, когда в пользовании
управляющих организаций, товариществ, кооперативов имеются объекты
инфраструктуры, предназначенные и используемые для производства коммунальных
услуг (тепловые пункты, бойлерные, скважины, насосные станции и пр.), т.е. когда
управляющие организации, товарищества, кооперативы становятся реальными
исполнителями коммунальных услуг.
В общем же
случае управляющие организации, товарищества, кооперативы осуществляют свою
деятельность, связанную лишь с обеспечением оказания коммунальных услуг.
См. также пункт 12.
|
|
21
Ст. 161
ч.
15
|
15. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для
предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего
качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ
внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не
установлено договором с такой организацией.
|
15. Организация, предоставляющая коммунальные услуги, отвечает за их надлежащее
качество, определяемое на границе общего имущества в многоквартирном
доме и границе внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома,
если иное не установлено договором с такой организацией.
|
Поставки «ресурсов, необходимых для предоставления
коммунальных услуг» - это блеф, внесенный в угоду монополистов.
|
|
22
Ст. 162
ч.
1
|
1. Договор управления многоквартирным домом заключается
в письменной форме путем составления одного документа, подписанного
сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников
помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается
договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем
пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников
помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого
договора.
|
1. Договор управления многоквартирным домом заключается
в письменной форме путем составления одного документа, подписанного
сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников
помещений в многоквартирном доме договор управления заключается от имени всех
собственников председателем
совета многоквартирного дома либо иным представителем собственников на условиях, указанных в решении данного
общего собрания.
|
Отдельный собственник не может выступать заказчиком на
содержание и ремонт общего имущества, поскольку он не вправе выделить в натуре
свою долю общего имущества (ст. 37 ЖК РФ). Договор управления с отдельным
собственником в сущности беспредметен. Такой договор может быть заключен
только с представителем всех собственников от их имени.
|
|
23
Ст. 162
ч.
2
|
2. По договору управления многоквартирным домом одна
сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений
в многоквартирном доме, органов
управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива
или органов управления иного специализированного потребительского кооператива
либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса,
застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать
услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего
имущества в таком доме, предоставлять
коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и
пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на
достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
|
2. По договору управления многоквартирным домом одна
сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (представителя собственников
помещений в многоквартирном доме либо в случае, предусмотренном частью
14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока
за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему
содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, обеспечивая тем самым предоставление
коммунальных услуг собственникам помещений в таком доме и пользующимся
помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение
целей управления многоквартирным домом деятельность.
|
См. пункты 1, 2, 16, 17, 22.
|
|
24
Ст. 165
ч.
1.1
|
1.1. Орган местного самоуправления на основании
обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета
многоквартирного дома, органов
управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного
кооператива или органов управления иного специализированного потребительского
кооператива о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью
2 статьи 162 настоящего Кодекса, организует <…>
|
1.1. Орган местного самоуправления на основании
обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета
многоквартирного дома о невыполнении управляющей организацией обязательств,
предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса, организует <…>
|
Товарищество или кооператив не могут заключать договор
управления с управляющей организацией, т.к. это противоречит норме ч.
2 ст. 161 ЖК РФ. См. также пункт 2.
|
|
25
Ст. 165
ч.
3
|
3. Органы местного самоуправления обязаны предоставлять
гражданам по их запросам информацию о муниципальных программах в жилищной
сфере и в сфере коммунальных услуг, о нормативных правовых актах органов
местного самоуправления, регулирующих отношения в данных сферах, о состоянии
расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной
и инженерной инфраструктур, о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных
объектов, о производственных программах и об инвестиционных программах
организаций, поставляющих
ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, о
соблюдении установленных параметров качества товаров и услуг таких
организаций, о состоянии расчетов исполнителей коммунальных услуг (лиц, осуществляющих предоставление
коммунальных услуг) с лицами, осуществляющими производство и реализацию
ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с
лицами, осуществляющими водоотведение, о состоянии расчетов потребителей
с исполнителями коммунальных
услуг.
|
3. Органы местного самоуправления обязаны предоставлять
гражданам по их запросам информацию о муниципальных программах в жилищной
сфере и в сфере коммунальных услуг, о нормативных правовых актах органов
местного самоуправления, регулирующих отношения в данных сферах, о состоянии
расположенных на территориях муниципальных образований объектов коммунальной
и инженерной инфраструктур, о лицах, осуществляющих эксплуатацию указанных
объектов, о производственных программах и об инвестиционных программах
организаций, оказывающих
коммунальные услуги, о соблюдении установленных параметров качества
услуг таких организаций, о состоянии расчетов с организациями, оказывающими коммунальные услуги.
|
Поставки
«ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг» - это выдумка,
которой не место в Жилищном кодексе. Столь же фантастической является
концепция «исполнителя коммунальных услуг», роль которого неправомерно и
нарочито приписывается товариществу, кооперативу, управляющей организации.
См. также пункты 1, 11, 15, 16, 17, 18, 20, 21.
|
|
26
Ст. 165
ч.
4
|
4. Организации, осуществляющие поставки ресурсов, необходимых для
предоставления коммунальных услуг, в многоквартирные дома, жилые дома,
а также лица, оказывающие услуги, выполняющие работы по содержанию и ремонту
общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и
предоставляющие коммунальные услуги, обязаны предоставлять органам местного
самоуправления информацию об установленных ценах (тарифах) на услуги и работы
по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых помещений в них, о
размерах оплаты потребителями услуг в соответствии с установленными ценами
(тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или)
выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и
размерах их оплаты, о состоянии расположенных на территориях муниципальных
образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, о соблюдении
установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о
состоянии расчетов исполнителей
коммунальных услуг с лицами, осуществляющими производство и реализацию ресурсов,
необходимых для предоставления коммунальных услуг, а также с лицами,
осуществляющими водоотведение, о состоянии расчетов потребителей с исполнителями коммунальных
услуг.
|
4. Организации, оказывающие коммунальные услуги, а также лица,
оказывающие услуги, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества
собственников помещений в многоквартирных домах, обязаны предоставлять
органам местного самоуправления информацию об установленных ценах (тарифах)
на услуги и работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов и жилых
помещений в них, о размерах оплаты потребителями услуг в соответствии с установленными
ценами (тарифами), об объеме, о перечне и качестве оказываемых услуг и (или)
выполняемых работ, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги и
размерах их оплаты, о состоянии расположенных на территориях муниципальных
образований объектов коммунальной и инженерной инфраструктур, о соблюдении
установленных параметров качества товаров и услуг таких организаций, о состоянии
расчетов с
организациями, оказывающими коммунальные услуги.
|
См. пункт 25.
|
Комментариев нет:
Отправить комментарий