26 нояб. 2019 г.

Потолкуем об управлении многоквартирным домом


Причина написания этой статьи должна быть проста и понятна многим, потому что о претензиях жителей многоквартирных жилых домов (далее МЖД) по вопросам обслуживания и содержания МЖД постоянно упоминается во всех средствах массовой информации. Это касается низкого качества работ и услуг, предоставляемых обслуживающими и управляющими МЖД организациями, высокие тарифы, нарушение законодательства и прочее.
Не претендуя на уникальность рассматриваемых в статье методах и способах решения этих проблем, автор полагает, что это всё связано, прежде всего, с низким уровнем Управления процессами на самых различных уровнях, начиная от разработки и принятия неработающих нежизнеспособных законодательных актов, следствием чего является отсутствие должного контроля и анализа со стороны органов власти, низкой исполнительности установленных в  законодательных актах требований организациями, управляющими МЖД и, «чего греха таить» самими гражданами.
Впрочем, как говорят, обо всём – по-порядку.
И для достижения лучшего понимания читателями сути проблем и их решений  просто необходимо начать с некоторых ключевых понятий и раскрытия их содержания, приведённых в общепринятых справочниках и правовых актах. Термины, на которые следует обратить более пристальное внимание, выделены жирным шрифтом. 
Начнём с вопросов юриспруденции. Право собственности: понятие и признаки. Содержание права собственности. Основания возникновения права собственности.
Итак, Собственность – это совокупность материальных и не­материальных благ (объектов), судьбу которых имеет право определять только их собственник (субъект). Право определять судьбу означает закрепленную за собственником юридически обеспеченную возможность свободно владеть, пользоваться и распоряжаться объектами, находящимися в его собственности. Собственник (Статья 209. ГК РФ) вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Здесь же следует напомнить, что владение - это юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Пользование - это юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления. Распоряжение - это юридически обеспеченная возможность определить судьбу вещи путем совершения юридических актов в отношении этой вещи.
Приобретение права собственности установлено Статьей 218 ГК РФ:  «Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества».
Необходимо обратить особое внимание на то, что ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ ВОЗНИКАЕТ У ЛИЦА ПО ЕГО ВОЛЕ(!), как правило, в результате его собственных действий.
Теперь определим объекты и субъекты права.
Начнём с экскурса в историю к началу «новой эры» в жизни россиян. 4 июля 1991 года вступил в силу новый закон «О приватизации жилищного фонда в российской федерации», благой целью которого объявлялось «создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда».
Основная Статья 1. этого Закона гласит: «Приватизация жилых помещений – это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде», и далее (Статья 2.) устанавливает, что «передача осуществляется путём оформление договора передачи в собственность жилых помещений».
Основная часть населения приняла решение стать Собственниками своего жилья - комнат, квартир. Спустя немало лет были определены и понятия «жилых помещений», «комнат», «квартир». Это было установлено 29.12.2004г новым Жилищным кодексом РФ (далее - ЖК РФ), где в Статье 15 сказано: «Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан». А также, что «Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении».
Таким образом, были сформулированы и закреплены границы объектов собственности.
Вот так в начале 90-х, многие граждане России по собственной воле стали собственниками свих жилищ, прекрасно осознавая, что наряду с полученными правами решать судьбу своего жилища они приняли на себя обязательства по их надлежащему содержанию. И пожалуй, только самый нерадивый хозяин до этого времени не занимался ремонтом своей квартиры.
Вот теперь мы подошли к рассмотрению, пожалуй, самого значимого, важного и определяющего момента.
Видимо государство («мудрые» чиновники) решило быть ещё более «великодушным» и преподнести российским гражданам, «новоиспечённым» собственникам жилья, ещё один небольшой «подарок» и передать (всучить по-тихому) им так называемое «общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме».
И вот опять без объяснения  значения некоторых новых терминов, вновь установленных требований не обойтись.
Обратимся к Статье 36. ЖК РФ. Приведем её в несколько сокращённом виде (но не меняя сути). Пункт 1. «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в доме, не являющиеся частями квартир, лестницы, лифты, чердаки, подвалы,  крыши, конструкции данного дома, оборудование, земельный участок.
Просто захотели и установили, что  Собственникам квартир ПРИНАДЛЕЖИТ общее имущество в многоквартирном доме».
Но, позвольте, «принадлежать»  означает, ни много , ни мало, находиться в чьей-нибудь собственности.
Стоп, стоп, стоп, позвольте! А разве Собственники помещений в МЖД проявили на то свою волю, или об этом их кто-то попросил? Может быть был проведён общенародный референдум? Ну, хотя бы опрос? А разве была соблюдена процедура передачи имущества согласно требованиям статьи 218 ГК РФ? Ответ однозначный - нет. Встаёт вопрос: - а почему? Да, может это всё «мелочи жизни»: ведь дают, а не отбирают. А даже народная поговорка по простому гласит: «дают-бери». Да, в том то и дело что в жизни это не всегда так.
Давайте попытаемся рассуждать, рассуждать спокойно и логически.
На первый взгляд идея передачи имущества, которым часто пользуются жильцы МЖД, и являющегося принадлежностью этого МЖД не передать в собственность этих гражданам, может показаться благой: почему бы и нет: живёшь  в доме – владей и всем домом, с его конструкциями, коммуникациями, территорией.
Тогда, если продолжить такую аналогию далее, то можно  сказать и так: «живешь в городе (населённом пункте) - владей всем городом с его инфраструктурой, строениями, территорией, т.е. становись его Собственником)». Так можно продолжать и далее. Но…
Но ведь быть собственником имущества это не только права (см. выше), но обязанности. Например, содержать, т.е. оплачивать расходы по поддержанию его надлежащем состоянии и управлять, т.е. уметь принимать правильные решения и исполнять их для использования, сохранения и преумножения (хотелось бы) этого имущества.
И здесь невозможно не согласиться с теми, кто скажет, что всё равно за всё платит сам человек. Это и за содержание своей частной собственности (это из своего кармана), и за содержание государственной, и региональной, и муниципальной собственности (в виде налогов, установленных органами власти, взявшими на себя ответственность за её управление) и, конечно же, общей домовой собственности.
Это, надеюсь, понятно и с этим, предполагаю, трудно не согласится.
Итак, частной собственностью управляет сам собственник, на то у него есть все необходимые и достаточные права и свободы. Если же собственник приходит к выводу, что лишен необходимых ему (его воля) в отношении какого-либо имущества прав и свобод  и это его не устраивает, то вынужден избавляться от этого ставшего лишним имущества.
Как уже было сказано выше государственной, и региональной, и муниципальной собственностью управляет соответствующий орган власти. Встаёт вопрос: - кому же управлять общим имуществом МЖД?
Государственные чиновники (разрабатывающие нормативные акты) вместе с избранниками от народа (не слушаюшими его) взяли, да и порешили передать управление общим имуществом МЖД собственникам помещений. Ещё раз следует повторить, что процедура передачи от предыдущего владельца имущества МЖД к новому не исполнена. Да, были решения собственников помещений об избрании способов управления имуществом МЖД, да были выборы управляющих компаний. И договоров передачи о прав собственникам помещений на собственность МЖД нет, а поэтому и нет их регистрации, а у собственников помещений никаких документов, подтверждающих наличие у них таких прав тоже нет! Называется -приехали.
Возникает естественный вопрос: почему до сих пор не сделано по закону?
Попытаемся найти ответ. И начнем с другого вопроса: а кому это надо? Вроде чего- то делается в ЖКХ. И значит это так кому-то и нужно. А узаконить, так народ молчит, поскольку законов не изучает.
А если попытаться всё сделать по закону. Так ведь понадобиться согласие сторон. А что выходит? Попытаемся понять и обосновать.
Для этого вернёмся к статье 36 ЖК РФ, где установлено, что общее имущество в МЖД принадлежит Собственникам на праве общей долевой собственности. Рассмотрим правовые требования понятия общей долевой собственности. Обратимся к  Статье 252. ГК РФ, которая гласит, что «Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними». И здесь же п.2. «Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества».
А теперь обратимся к Статье 37. ЖК РФ «Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Примечание - Отчуждение имущества – это передача своего имущества другому лицу.
А теперь вспомним, что право на Собственность это право свободно владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью.  А когда установлены преграды, ограничивающие  собственнику имущества степени свободы относительно владения, пользования и распоряжения собственностью она теряет для него ценность и значит интерес к её управлению.
Хотя в ЖК РФ, вроде бы и неплохо отражены требования к управлению общим имущество в МЖД, но их надлежащее выполнение, к сожалению, не в состоянии  обеспечить собственниками жилых помещений. Если собственник не согласен с мнением большинства собственник, то у него нет права взять свою долю под личное (частное) управление. Да, надо признать, что и у большинства собственников нет действенного механизма воздействия на отдельного  собственника, не желающего принять к исполнению решения  большинства. Отстаивать права в суде или, тем хуже устраивать принуждение или самосуд? Это мало кому по душе.
А пока можно по тем или иным вопросам проводить опросы жильцов, оформлять протоколы общих собраний (и даже допускается  возможность их проведение в небольших домах в очной форме). Абсолютное большинство жильцов, как правило, не проявляют даже слабого интереса к нуждам МЖД, хотя часто возникают конфликты интересов (чего стоит вопрос с парковками). Даже замена участка трубы в квартире, относящегося к общему имуществу МЖД, может оказаться трудно разрешимым делом, если собственник квартиры будет с этим не согласен.
Чтобы выполнялись установленные ЖК РФ требования по управлению МЖД (Статьи 44-48, или Глава13), т.е. проводились общие собрания собственников, на них принимались квалифицированные решения, осуществлялось взаимодействие с управляющими компаниями и органами государственной власти, осуществлялся мониторинг оказываемых услуг для надлежащего содержания общего имущества, решения конфликтных ситуаций между собственниками и иными сторонами необходимы квалифицированные управленческие кадры и достаточные финансовые ресурсы, которых сегодня люди и не имеют.
А пока ЖК РФ настоятельно обязывает собственников помещений (а в их числе и бабушек и детей, и людей далёких от существа проблем)  коллегиально принимать решения по способу управления МЖД, техническим, строительным, экономическим, юридическим вопросам, избирать Советы МЖД, старших, председателей.
 И конечно-же, есть ещё люди не равнодушные, готовые бесплатно (это, как правило, пенсионеры)  добросовестно отдавать свои силы на общее дело. Но быть честными, активными и неравнодушными – это прекрасные и необходимые качества, но, увы, не достаточные. И без необходимых для этого знаний, ну никак.
Да, конечно, есть исключения из любого правила, их малая толика, потому что так мир устроен. Это нормальное распределение.
А пока в управлении МЖД больше показного, отчётного, бумажного и Жилищный Кодекс РФ по вопросу управления МЖД на сегодня оказался утопичным, не работающим, не результативным.
Власть в государстве на то и даётся, чтобы законы в стране были для людей, обеспечивали обществу и каждому человеку хорошую, справедливую и счастливую жизнь сегодня, а завтра ещё лучше.
 Валерий Дмитриевич Щербань
Калуга, 25 ноября 2019г






Комментариев нет:

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...