21 дек. 2019 г.

Информационно-аналитическая статья ПОТОЛКУЕМ ОБ УПРАВЛЕНИИ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Предложение к читателю «потолковать» - это приглашение попытаться ещё раз осмыслить происходящее вокруг нас и возможно увидеть разумное, полезное.
Мысль о написании статьи на эту тему давно не давала покоя автору. Основной причиной тому послужили существующие на его взгляд проблемы с управлением многоквартирным домом, в котором он проживает вот уже не один десяток лет. Результаты общения со многими людьми, занимающимися жилищными вопросами показывают,  что подобные проблемы имеются во многих многоквартирных домах.
Более десяти лет жильцы доверяли автору, избирая его старшим по дому, председателем товарищества собственников жилья.
Накопленный по жизни багаж знаний в технической области, строительстве, в области управления качеством, законодательстве, послужили  мотиваторами к поиску ответов на поставленные вопросы, а также нахождению коренных причин нерешённых проблем.
            Первым встаёт вопрос:  а вообще то, существуют на самом деле проблемы в обслуживании многоквартирных домов (далее - МКД) или это только плод воображения автора? Ведь стоят же МКД и люди в них продолжают жить?
Можно ли сейчас встретить неотремонтированные и неубранные подъезды, оклеенные всякого рода посторонними объявлениями стены и двери, неухоженные придомовые территории с выбоинами на тротуарах, протекающие крыши, падающие на головы пешеходов сосульки, износившиеся электрические сети и трубопроводы, холодные батареи, изрисованные лифты, давно нуждающиеся в капитальном ремонте? Перечисление подобных фактов можно было бы и продолжить.
Ответ, я думаю, будет следующий: - да, достаточно часто особенно в домах, имеющих давние сроки постройки.
Основными и постоянными пользователями лестниц, лифтов, подвалов,  крыш, строительных конструкций дома, инженерного оборудования, земельного участка и т.д. являются сами жильцы дома. Поэтому все эти элементы, являясь недвижимым имуществом МКД, должны быть общедоступны. Потому то они и называются общедомовым имуществом (далее - ОИ) МКД.
Главная проблема заключается в результатах оценки фактического состояния ОИ МКД в какой-то определённый промежуток времени.
Эти оценки могут быть позитивными и негативными,  субъективными и объективными.
Субъективная оценка это представления или ожидания жильцов МКД относительно  удобства и комфорта пользования ОИ МКД.
Но, существует также и объективная оценка состояния ОИ МКД. Она заключается в оценке соответствия существующих (фактических) параметров ОИ МКД, исследованных как визуальными методами, так и измеренных инструментами и приборами, требованиям, установленным нормативно-технической и правовой документацией на МКД.
            Что бы в этом лучше разобраться обратимся к основному закону, призванному регулировать отношения между заинтересованными сторонами в жилищно-коммунальном комплексе. Это Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) вступивший  в силу 29.12.2004г.
Статья 161 ЖК РФ определяет, что: «Надлежащее содержание ОИ собственников помещений МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности МКД;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав ОИ в МКД;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений (далее - СП) в МКД, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав ОИ МКД, к осуществлению поставок коммунальных ресурсов, необходимых гражданам, проживающим в МКД».
А требования безопасных для здоровья человека условий проживания и пребывания в зданиях согласно статье 10 Федерального закона №384-ФЗ должны обеспечиваться такими показателями, как:
1) качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений;
2) качество воды, используемой в качестве питьевой и для хозяйственно-бытовых нужд;
3) инсоляция и солнцезащита помещений жилых и общественных  зданий;
4) естественное и искусственное освещение помещений;
5) защита от шума в помещениях жилых и общественных зданий;
6) микроклимат помещений;
7) регулирование влажности на поверхности и внутри строительных конструкций;
8) уровень вибрации в помещениях жилых и общественных зданий;
9) уровень напряженности электромагнитного поля в помещениях жилых и общественных зданий и сооружений, а также на прилегающих территориях;
10) уровень ионизирующего излучения в помещениях жилых и общественных зданий, а также на прилегающих территориях».
После этого должно быть понятно, что выполнять все эти требования способны только квалифицированные специалисты по многим направлениям: электрике, сантехнике, строительным и уборочным работам, экономисты и бухгалтеры, юристы. Кроме этого потребуется соответствующая техническая база и управление этим комплексом. Другими словами необходимо специализированное предприятие, которое способно осуществлять сервисное обслуживание (мониторинг и профилактику) и ремонт ОИ МКД.
Попутно следует отметить, что сегодня такая роль отводится компаниям, которые  называются управляющими МКД. Но, само словосочетание «управляющая МКД» по своей сути, всё же, является не совсем верным, потому они управляют  только процессами обслуживания и текущего (и только), ремонта ОИ МКД.
Прошу отметить, что сферу их услуг, например, не входит проведение капитального ремонта ОИ МКД.
Таким образом, эти управляющие компании (УК) управляют только частью всего большого процесса управления ОИ МКД.
А, уж коли говорить о процессе управления ОИ МКД, как об управлении собственностью, что управлять (т.е. направлять, распоряжаться) имуществом может только собственник этого имущества.
Для того, что это понять необходимо  дать некоторые пояснения относительно самого понятия  «собственник», а также его отношения к обладанию, владению собственностью (вещью или имуществом).
Итак, прежде чем принять решение об обладании какой-то вещью, её будущий владелец (собственник) обязательно должен представить себе, для чего эта вещь ему нужна, для каких целей. А они могут быть разными это: либо духовное наслаждение, либо обладание, продиктованное необходимостью собственного существования, либо принесение дохода, либо всё вместе.
При этом владелец должен себе прекрасно понимать, что обладание любой собственностью влечёт за собой необходимость и даже, в некоторых случаях, обязанность её содержания, т.е. несение расходов на поддержание её в том состоянии, которое соответствует цели, либо установленным законодательством требованиям. Это могут быть не только материальные, но духовные затраты. И, чем выше такие затраты, тем, порой, меньше становиться желание обладать такой вещью. Ведь всему, как говориться, есть предел.
Но, ещё раз необходимо подчеркнуть, что только сам гражданин принимает решение о необходимости обладания вещью и в дальнейшем  совершения с ней действий в рамках действующего законодательства, а также прекращения обладания ею.
Вот отсюда начинается парадокс с ОИ МКД, ибо в ст. 36 ЖК РФ провозглашается, что: «Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД…».
А принадлежать означает, находиться в чьей-нибудь собственности.
Получается противоречие: с одной стороны любой гражданин РФ имеет право на свободу принятия решения об обладании  имуществом и, с другой стороны, вменении (ведь об изъявлении воли никто не заявлял) ему государством права обладания неким имуществом.
Многие могут не согласиться, сославшись на то, что люди, проживающие в МКД, являются основными пользователями ОИ МКД, и больше других должны быть заинтересованы в том, чтобы ОИ МКД всегда было в пригодном состоянии. Да, это несомненно так. И этим объясняется то, что жители постоянно оплачивают все предъявляемые им счета на оплату поддержания ОИ МКД в надлежащем состоянии.
Но, это вовсе не является поводом к тому, чтобы Собственникам помещений передавать ОИ в МКД в их собственность. Здесь уместно привести аналогию. Так любой гражданин страны пользуется  дорогами, скверами и парками, зданиями и прочими объектами государственной собственности и оплачивает содержание этого имущества в виде налогов.
А теперь давайте рассмотрим, а имеется ли может ли быть у Собственников помещений в МКД мотив или желание стать Собственниками ОИ в МКД.
Напомним, что ЖК РФ просто провозглашает, что Собственники помещений в МКД обладают правом в общей долевой собственности на ОИ в МКД.
Давайте попробуем в этом разобраться не спеша.
Обратимся к Гражданскому кодексу (далее – ГК) РФ, где ст. 252  ГК РФ устанавливает, что: «Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними».
И здесь же п.2. «Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества».
Вопрос: а для чего это? Да для того, чтобы в случае принятия собственником решения о прекращении своего участия  в общедолевой деятельности, он смог свободно выйти из неё и распорядится своей долей в других целях.
Да это закреплено  ст. 209. ГК РФ: «Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц».
Всё логично и справедливо. И это сильно мотивирует.
А что же устанавливает в ст. 37 ЖК РФ? Да вот что: «Собственник помещения в МКД не вправе!!!:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на ОИ в МКД;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на ОИ в МКД.
По сути, эти ограничения понятны. Ведь невозможно разделить, например, лестницу или крышу.
Но, с точки зрения права собственности, т.е. права свободно владеть, пользоваться и распоряжаться ею такие ограничения демотивируют (теряется ценность) отдельно взятого собственника помещений к обладанию ОИ МКД и вызывает большие  затруднения, а порой просто не преодолимые, при управлении такой собственностью. Почему кто-то из собственников должен мириться и терпеть, когда у большинства собственников помещений МКД, например, отсутствует желание, или достаточный уровень знаний и культуры, чтобы понять необходимость проведение своевременного ремонта ОИ МКД?
Казалось бы, уже всё предусмотрено в ЖК РФ.
В ст.44 установлено, что: «Общее собрание собственников помещений в МКД является органом управления МКД. Общее собрание собственников помещений в МКД проводится в целях управления МКД путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.»
Как говориться «всё красиво на бумаге, да…».
Интересно, сможет ли кто-то опровергнуть утверждение, что в абсолютном большинстве домов, особенно имеющих большое количество собственников, собрания в очной форме никогда не проводились и смогут быть проведены! Просто из-за отсутствия необходимого (50%) кворума.
И причина проста. Отсутствие у собственников помещений того самого желания к обладанию, а главное, к управлению ОИ МКД.
Ведь даже для проведения общего собрания собственников помещений в МКД в заочной форме, т.е. в форме опроса, необходимо провести немалую работу, связанную подготовкой требуемых документов, оповещению собственников помещений, сбору и обработке данных, передачи и хранения материалов этого собрания.
Следует заметить, что эта работа также является частью деятельности по управлению МКД.
Но, самое главное здесь то, что собственники помещений не обладают знаниями и навыками в вопросах надлежащего технического содержания ОИ МКД, которые являются необходимыми для успешного управления ОИ МКД.
Повторим что, управление собственностью без необходимых знаний и навыков, неизбежно приводит к её потере!
Ко всему сказанному остаётся добавить, что и юридически права собственников помещений на ОИ МКД не могут быть признанными. И вот почему.
Напомним, ОИ МКД как собственность имеет свои границы и идентификационные признаки. Вступление в право обладания ею должно быть процессуально осуществлено и зарегистрировано.
Напомним, что возникновение или приобретение права собственности установлено ст. 218 ГК РФ:  «Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества».
И, естественно, любой договор заключается с обоюдного согласия обеих сторон.
Приведём такой пример. При приватизации жилья граждане добровольно обратились к собственнику МКД, коим до этого являлось государство, с  просьбой о передачи им объектов недвижимости, в виде квартир, которые имеют границы и идентифицирующие характеристики (площадь помещений, адрес и т.п.). Впоследствии права на помещения были переданы граждан на основании договора и государственной регистрации, согласно требованиям ГК РФ.
А,  поскольку процедура передачи прав на ОИ МКД, как того требует ГК РФ, не была проведена, то чиновники умудрились в 2015г выпустить Федеральный закон от N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (с изм. и доп., вступ. в силу с 16.09.2019), где в ст. 40 установили, что: «При государственной регистрации права собственности на квартиру или нежилое помещение в МКД одновременно осуществляется государственная регистрация доли в праве общей собственности...». Вот так!
Просто взяли и подпихнули гражданам «троянского коня»!
Просто взяли и обязали людей управлять тем, чем они управлять не могут, да и попросту, не желают! 
И, разве это не нарушение прав и свобод граждан? Разве это не нарушение Конституции?!
Вот и потолковали.
Ну, так или иначе, а подведём итоги наших рассуждений:
1.              ОИ МКД – это объект недвижимого имущества, с имеющимися границами и идентифицирующими характеристиками.
2.              ОИ МКД, как комплекс сложных технических элементов и систем, должно находиться в надлежащем состоянии, т.е. пригодном для использования по прямому назначению;
3.              ОИ МКД может и должно управляться только собственником, который обязан обладать необходимыми для этого управления знаниями и навыками;
4.              Обеспечение  надлежащего состояния  ОИ МКД является только частью всего процесса управления ОИ МКД и может быть успешно выполнено только специализированной организацией, оказывающей услуги по обслуживанию и ремонту ОИ МКД.
5.              ЖК РФ, устанавливающий, что ОИ МКД принадлежит собственникам помещений МКД на праве общедолевой собственности, а также, что  собственники помещений МКД обязаны управлять ОИ МКД, тем самым вступает в противоречие с Конституцией РФ и Гражданским кодексом РФ!
8. Собственники помещений МКД не в состоянии надлежащим образом управлять ОИ МКД!
9. Собственником ОИ МКД по действующему законодательству остаётся государство.
10. Государство, как собственник ОИ МКД, должно иметь все возможности для успешного управления ОИ МКД, т.е. устранения всех перечисленных в начале этой статьи проблем, а самое главное причин, их порождающих.

Валерий Дмитриевич Щербань
Калуга, 20 декабря 2019г
Конт.тел. 8 915 895 23 63



Комментариев нет:

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...