В Следственный комитет Российской Федерации, обращение от Олега Новикова

 Прошу Вас рассмотреть мое обращение, как жителя города Калуги, проживающего в исторической части города Калуга по адресу г. Калуга, пер Заречный, дом 3, по факту незаконного, в обход всех процедур, выделения земельного участка в районе частной застройки, а также в районе нахождения исторического памятника архитектуры. 

В рамках данного обращения прошу провести проверку по факту превышения должностных полномочий должностных лиц местных органов власти города Калуги в связи с нарушением прав третьих лиц при предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 40:26:000375:356 (далее – Участок № 2), площадью 5206 кв. м, расположенного по адрес: г. Калуга, район улицы Заречная, по факту предоставления данного земельного участка в нарушение норм закона о предоставлении земли и в обход административных процедур (торгов, аукционов), а также без учета мнения и в ущерб интересам местного населения. 

 

История предоставления земельного участка земельного участка с кадастровым номером 40:26:000375:356 выглядит следующим образом:

08 февраля 2010 года ООО «Правовое Поле» обращается к Заместителю городского головы, начальнику управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Филиппову А.Е. с заявлением о предварительном согласовании места размещения пансионата на земельном участке ориентировочной площадью 7000 кв. м, расположенном по адресу: г. Калуга, район улицы Заречная (далее – Земельный участок). Примечание: данное заявление подано г. Калуга, пер Заречный, дом 3 в таком варианте с целью избежать проведения торгов и публичных слушаний.  

Согласно ст. 31 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. В данном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты. 2. Орган местного самоуправления по заявлению гражданина или юридического лица либо по обращению предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. 6. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта. 8. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет.

 

Для производства работ по составлению плана расположения Земельного участка ООО «Правовое Поле» 03 марта 2010 года начальником отдела землеустроительной документации Алешиной (в настоящее время Горянская) Ириной Николаевной выдается техническое задание № 616 на производство работ (далее – Задание).

Целевое предназначение предоставляемого участка - для строительства пансионата (ч.3 Задания).

В сведениях о наличии материалов ранее выполненных изысканий указывалась номенклатура планшетов 64-А-15 и 64-В-3 (ч. 5). 

В п.1 ч.6 Задания указывались виды и объемы работ, подлежащие выполнению, в том числе требовалось выполнить топографическую съемку в границах, указанных на графическом приложении, нанести на жесткую основу и лавсан, которые предоставить на проверку в комитет земельных отношений, далее сдать в спецчасть городской Управы. Определить границы участка на обновленном топоматериале и согласовать их в комитете земельных отношений (п. 2). 

В п. 1 части 9 «Особые и дополнительные требования к производству работ» указывалось, что при наличии транзитных инженерных сетей и подземных коммуникаций – выделить их зоны ограничений и обременений.

В последствии для оценки преимуществ выбранной площадки и целесообразности использования ее для строительства пансионата была создана комиссия, куда были включены представители государственных органов местного самоуправления и муниципальных организаций. В том числе представители Роспотребнадзора и Росводоканала. Возглавил комиссию Заместитель городского головы, начальник управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений А.Е. Филиппов. По результатам работы комиссии было установлено, что для строительства пансионата подходит площадка, находящаяся по адресу: г. Калуга, район улицы Заречная (прим.: в действительности никто не планировал размещать на данной территории Пансионат). 

 

 Так же было установлено, что согласно проекту изменений в генплан, выбранный Земельный участок подходит для строительства пансионата и попадает в зону жилой застройки с условно-разрешенным видом использования (далее – УРВИ).

Согласно ч.6 ст. 37 ГрК РФ, в редакции действовавшей в период 2010 года, предоставление разрешения на УРВИ земельного участка или объекта капитального строительства осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 ГрК РФ.

В силу ст. 39 ГрК РФ вопрос о предоставлении разрешения на УРВИ подлежит обсуждению на публичных слушаниях (ч.2). В целях соблюдения права человека на благоприятные условия жизнедеятельности, прав и законных интересов правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства публичные слушания по вопросу предоставления разрешения на УРВИ проводятся с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен земельный участок или объект капитального строительства, применительно к которым запрашивается разрешение (ч. 3). Комиссия направляет сообщения о проведении публичных слушаний по вопросу предоставления разрешения на условно разрешенный вид использования правообладателям земельных участков, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, правообладателям объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках, имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение, и правообладателям помещений, являющихся частью объекта капитального строительства, применительно к которому запрашивается данное разрешение. Указанные сообщения направляются не позднее чем через десять дней со дня поступления заявления заинтересованного лица о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования (ч. 4). 

Документы, подтверждающие проведение публичных слушаний и направление сообщений правообладателям земельных участков и объектов капитального строительства имеющих общие границы с земельным участком, применительно к которому запрашивается данное разрешение отсутствуют, что доказывает нарушение прав и законных интересов граждан, проживающих в пределах упомянутой территориальной зоны.

 

В ходе работы комиссии представитель Роспотребнадзора предварительно согласовал данный Земельный участок, пояснив, что согласно законодательству, при формировании Земельного участка необходимо получить санитарно-эпидемиологическое заключение на соответствие земельного участка санитарным нормам. 

В силу ст. 56 Земельного кодекса РФ права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным как Земельным Кодексом, так и Федеральными законами (ч.1). В виде ограничения прав на Землю могут устанавливаться особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах (п.1 ч.2).

В силу ст.12 ФЗ №52 от 30.03.1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при планировке и застройке городских и сельских поселений должно предусматриваться создание благоприятных условий для жизни и здоровья населения, в том числе путем реализации мер по предупреждению и устранению вредного воздействия на человека факторов среды обитания (ч.1). При разработке нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов городских и сельских поселений, в том числе при выборе земельных участков под строительство, должны соблюдаться санитарные правила (ч.2). Предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам (ч.3). 

 

Также в выводах комиссии отсутствует подпись представителя водоканала. Однако в материалах дела о выделении земельного участка имеется  письмо от 11.05.2010 года №226, подписанное первым заместителя Генерального директора Росводоканала В.П. Паншиным и адресованное ООО «Правовое Поле». В письме говорилось, что ООО «Калужский областной водоканал» рассмотрев представленный план размещения Земельного участка для строительства пансионата, располагаемого по адресу: г. Калуга, район улицы Заречная, сообщает, что по данному Земельному участку проходят частные сети водопровода, принадлежащие ПОИЗ «Рождество», а также частный водопровод, принадлежащий полковнику Игнатенко А.А., проложенный к индивидуальному жилому дому согласно технических условий в 1998 году, а так же частные сети водопровода, идущие к индивидуальным жилым домам, расположенным на переулке Заречный (прим. в том числе к жилому дому по адресу г. Калуга, пер Заречный, дом 3, принадлежащему мне на праве собственности).Дополнительно указывалось, что необходимо предоставить съемку местности в масштабе 1:500 с предварительным согласованием расположения коммуникаций с владельцами сетей и решить вопрос выноса их из зоны застройки. Обращается внимание, что при выносе сетей с этого Земельного участка, сеть попадает на другой, кому-то принадлежащий земельный участок. Также Росводоканал ставит в известность, что в указанном для размещения Земельного участка месте отсутствуют сети централизованной канализации и водоотведение объекта выполнить невозможно. 

Согласно ч.3 ст. 39 Федерального закона 52-ФЗ соблюдение санитарных правил является обязательным для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц. 

СанПиН 2.1.4.1110-02 «Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения», определяют санитарно-эпидемиологические требования к организации и эксплуатации зон санитарной охраны (ЗСО) источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения (п.1.2.). ЗСО организуется на всех водопроводах вне зависимости от ведомственной принадлежности, основной целью создания и обеспечения режима ЗСО является санитарная охрана от загрязнения источников водоснабжения (п.1.4.).

Согласно п.1.5. СанПиН санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно-защитной полосой, в пределах санитарно-защитной полосы, соответственно их назначению, устанавливается специальный режим и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды. При отсутствии грунтовых вод и диаметре водоводов до 1000 мм, ширину санитарно-защитной полосы следует принимать по обе стороны от крайних линий водопровода не менее 10 м (п.п. а) п. 2.4.3.)

В силу п.1.17. отсутствие утвержденного проекта ЗСО не является основанием для освобождения владельцев водопровода, владельцев объектов, расположенных в границах ЗСО, организаций, индивидуальных предпринимателей, а также граждан от выполнения требований, предъявляемых настоящими СанПиН.

Учитывая это, на момент формирования Участка, большая часть их территории находилось в зоне санитарной охраны источников водоснабжения - водопроводов. 

 

Несмотря на указанные препятствия в виде обременений водопроводных сетей, их охранных санитарных зон и отсутствия санитарно-эпидемиологического заключения, 10 июня 2010 года Распоряжением Городской Управы города Калуги № 7613-Р (далее - Распоряжение), подписанным Заместителем начальника управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений Щегловым Д.А. утверждается акт (отменить) о выборе схемы расположения земельных участков на кадастровом плане и предварительном согласовании места размещения пансионата по адресу : г. Калуга, район улицы Заречная.

Общая площадь выбранного участка составляет 8680 кв.м., в том числе: Участок №1 площадью 3474 кв. м. и Участок №2 площадью 5206 кв.м. Оба участка находятся на кадастровом плане кадастрового квартала 40:26:000375. 

Пунктом 3.1 Распоряжения ООО «Правовое Поле» обязывают до начала строительства выполнить топогеодезические работы, заключив договор на их выполнение с организацией, имеющей соответствующую лицензию. ООО «Правовое Поле» заключает договор с ООО «Абрис», которое выполняет топогеодезические работы Участков № 1 и № 2.

 

27 января 2012 года директор ООО «Правовое Поле» Нагибин О.Г. обращается к Заместителю городского головы начальнику управления строительства и земельных отношений г. Калуги Денисову Д.А. с заявлением о предоставлении в аренду для строительства пансионата земельного участка №2 с кадастровым номером 40:26:000375:356, площадью 5206 кв. м, расположенного по адрес: г. Калуга, район улицы Заречная.

12 марта 2012 года Постановлением Городской управы города Калуги № 2575-пи, подписанным заместителем городского головы начальником управления строительства и земельных отношений г. Калуги Денисовым Д.А. ООО «Правовое Поле» предоставляется в аренду земельный участок для строительства пансионата по адресу: г. Калуга, район улицы Заречная.

20 марта 2012 года указанный земельный участок с кадастровым номером 40:26:000375:356 передается Городской Управой г. Калуги в аренду ООО «Правовое поле» по Договору аренды земельного участка №164/12 для целей строительства пансионата (п.1.1. Договора), срок аренды – 3 года (п.2.1. Договора). В п.1.5. Договора отмечены обременения в отношении земельного участка: обеспечить сохранность сетей на земельном участке. Согласно п.4.5.2. Договора Арендатор не вправе: нарушать инженерные сети и коммуникации, находящиеся или проходящие через земельный участок.

Считаю, что формирование земельных участков, утверждение акта о выборе схемы расположения земельных участков на кадастровом плане, предварительное согласование места размещения пансионата на выбранных земельных участках находящихся по адресу: г. Калуга, район улицы Заречная и как следствие предоставление в аренду земельного Участка № 2 с кадастровым номером 40:26:000375:356, площадью 5206 кв. м. ООО «Правовое поле» с последующим заключением договора аренды – является незаконным, и нарушающим права и законные интересы граждан. 

 

Фактически указанная сделка является мнимой, так как в реальности на данном земельном участке не планировалось строительство пансионата, стороны не намерены были использовать земельный участок в соответствии с его целевым использованием. В пользу данного обстоятельства говорят следующие факты.

В п.1.7 Договора аренды земельного участка №164/12, который, как считает заявитель, включен в договор целенаправленно, указано, что изменение вида разрешенного использования земельного участка осуществляется путем заключения дополнительного соглашения к Договору по заявлению «Арендатора» на основании постановления Городской Управы города Калуги. 

Фактически сразу после заключения указанного договора аренды Городской Управой города Калуги запускается процедура внесения изменений в генеральный план города Калуги и ПЗЗ г. Калуги в отношении данного участка, и в итоге 29 мая 2013 года после проведения процедуры публичных слушаний Решением Городской Думы города Калуги от 29.05.2013г. №57 вносятся изменения в Правила землепользования и застройки городского округа «Город Калуга», а именно ст.45 Правил: фрагмент карты градостроительного зонирования в отношении территориальной зоны, в границах которой расположены земельные участки с кадастровыми номерами 40:26:000375:543, 40:26:000375:356 меняется территориальная зона Ж.5.1. на зону Ж.2 (стр.8 решения).  

Параллельно с вышеуказанными процедурами в нарушение действующего земельного и градостроительного законодательства заключаются следующие сделки, а именно:

24.09.2012 года ООО «Правовое поле» в лице директора Нагибина О.Г. по соглашению об уступке уступает свои права и обязанности по договору аренды №164/12 физическому лицу: Нагибину О.Г. Данное соглашение признано недействительным по решению Арбитражного суда Калужской области от 21.12.2018 года (дело №А23-7915/2016).   

27.01.2015 года на основании Дополнительного соглашения, заключенного между Городской Управой г. Калуги и Нагибиным О.Г. изменяется срок аренды – до 12.05.2018 года. 

07.04.2015 года по соглашению об уступке Нагибин О.Г. (физ.лицо) уступает ООО «КАРАТ» права аренды по Договору аренды земельного участка №164/12. Данное соглашение также признано недействительным по решению Арбитражного суда Калужской области от 21.12.2018 года (дело №А23-7915/2016). 

12.05.2015 года между Городской Управой города Калуги и ООО «КАРАТ» заключается Дополнительное соглашение №200/15 к Договору аренды земельного участка №164/12, по условиям которого Нагибин О.Г. (физ лицо) заменяется в преамбуле договора аренды на ООО «Карат» (ген. Директор Нагибин О.Г.). Кроме того, изменяется вид разрешенного использования предоставленного в аренду земельного участка на: многоквартирные жилые дома 4-5 этажей (пункт 1.2. Договора). Пункт 1.3. Договора: Цель предоставления земельного участка: для строительства многоквартирных жилых домов 4-5 этажей.

Также, с учетом изменений внесенных в Земельный кодекс РФ о порядке продления договоров аренды, внесенных в 2015 году, указанным дополнительным соглашением №200/15 от 12.05.2015 года уточняется порядок продления договора аренды земельного участка №164/12: Пункт 4.3.2. Арендатор имеет право по истечении срока действия Договора заключить новый договор аренды при условии соблюдения ст.39.6 Земельного кодекса РФ на новый срок на основании письменного заявления, направленного Арендодателю до истечения срока действия Договора. 

Как следует из цепочки заключенных дополнительных соглашений к договору аренды и соглашений об уступке с учетом решения Арбитражного суда Калужской области от 21.12.2018 года (дело №А23-7915/2016) все действия по переуступке прав и обязанностей по договору аренды №164/12 являются недействительными, следовательно, возникает вопрос и к действительности действий 3-х лиц (Нагибина О.Г. и ООО «КАРАТ») по написанию заявлений на изменение вида разрешенного использования земельного участка на: многоквартирные жилые дома 4-5 этажей и заключению соответствующего дополнительного соглашения, и продлению Нагибиным О.Г. (как физическим лицом) срока договора аренды до 12.05.2018 года.

Вся вышеуказанная цепочка действий прямо указывает на ничтожность (мнимость) заключенного Договора №164/12 аренды земельного участка с кадастровым номером 40:26:000375:356 

Кроме того, имеется прямое нарушение закона при изменении вида разрешенного использования земельного участка, установленное решением Арбитражного суда Калужской области от 19.07.2021 года по гражданскому делу №А23-419/2020, согласно которому арбитражный суд оценив обстоятельства изменения вида разрешенного использования земельного участка, приходит к выводу о ничтожности дополнительного соглашения от 12.05.2015, в котором стороны внесли изменения в договор в части изменения вида разрешенного использования на многоквартирные жилые дома 4-5 этажей. Суд основывает свой вывод на следующем. Согласно п. 3 «Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018) из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке. Земельным кодексом установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством. Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах. 

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.  

Как положениями действующей в настоящее время редакции главы V.1 Земельного кодекса, так и действующей на момент изменения вида разрешенного использования земельного участка, дополнительных соглашений к договору аренды, предусматривалась процедура предоставления земельного участка для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, посредством проведения аукциона, за исключением случаев, установленных пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса.  

Арбитражный суд пришел к выводу, что изменение вида разрешенного использования явно свидетельствует о направленности на обход предусмотренной земельным законодательством процедуры торгов для предоставления земельных участков в целях строительства многоквартирных домов. Сделка в части именно изменения вида разрешенного использования на многоквартирные жилые дома 4-5 этажей в соответствии с п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как нарушающая требования закона и при этом посягающая на публичные интересы, является ничтожной. Указанный вывод подтверждается сформированной практикой, в том числе Определением ВС РФ от 26.08.2019г. № 306-ЭС19-13351.

 

В свою очередь Городская Управа города Калуги, после истечения срока Договора аренды не совершила необходимых действий по одностороннему возврату земельного участка с кадастровым номером 40:26:000375:356. При этом, Городская Управа г. Калуги неоднократно обращалась в Арбитражный суд Калужской области с иском о взыскании с ООО «Правовое поле» задолженности по арендным платежам за аренду указанного земельного участка (прикладываем 12 решений суда по данному вопросу). При таких обстоятельствах усматривается бездействие сотрудников Городской Управы города Калуги                    

Несмотря на окончание срока действия договора аренды и наличие непогашенной задолженности по арендным платежам 27.03.2023 года заключается Соглашение об уступке права аренды земельного участка по договору аренды №164/12 между ООО «Правовое поле» и Язевым С.ергеем Станиславовичем (данное физическое лицо аффилировано с учредителями ООО «Правового поля»), по условиям которого ООО «Правовое поле» уступает Язеву Сергею Станиславовичу права и обязанности по договору аренды №164/12.

Далее, 03 августа 2023 года между Язевым Сергеем Станиславовичем и Абишаевым Аркадием Якубовичем заключается Договор о передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды, по условиям которого Язев С.С. уступает Абишаеву А.Я. права и обязанности по договору аренды №164/12.

Считаю, что данные уступки прав и обязанностей по договору аренды (2023 года) являются незаконными.

 

В настоящее время заявителю стало известно, что между структурным подразделением городской управы города Калуги - управлением архитектуры градостроительства и земельных отношений города Калуги и Абишаевым А.Я. (сегодняшний арендатор) заключён договор о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей в районе улицы Заречной от 31.01.2024 № 1/24 в отношении земельного участка с кадастровым номером 40:26:000375:356.

 Абишаевым А.Я. направлена для проверки и проведения общественных обсуждений документация по внесению изменений в проект планировки территории Правобережного района утверждённый постановлением городского права города Калуги от 23.12.2010 номер 373-п.

Согласно постановлению Главы городского самоуправления города Калуги от 12.03.2024 № 21 общественное обсуждения по указанной документации проводились с 14.03.2024 по 04.04.2024.

В описательной части проекта имеется ссылка на договор № 1/24 о комплексном развитии территории по инициативе правообладателя от 31 января 2024 года. Однако непонятно о каком комплексном развитии территории идет речь? 

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ глава 10 (Комплексное развитие территории), территория, относительно которой проводятся слушания: ни коем образом не оправдывает цели комплексного развития (ст. 64), виды комплексного развития (ст. 65).   

 

В соответствии с Программой комплексного развития социальной инфраструктуры муниципального образования "Город Калуга" на 2017 - 2027 годы (далее – Социальная Программа), утвержденной решением Городской Думой г. Калуги от 25 октября 2017 года N 205, Цель программы -  Повышение качества жизни населения, его занятости, экономических, социальных и культурных возможностей. 

Город Калуга в настоящее время является городом с развитой инфраструктурой, одним из научных, культурных, экономических и духовных центров Центрального федерального округа России (из программы комплексного развития Калуги). Средняя жилищная обеспеченность по муниципальному образованию составляет 24 м² на человека, достаточно большая цифра. А вот основными учреждениями социальной инфраструктуры город обеспечен недостаточно, в связи с чем заявители просили городские власти спланировать на территории земельного участка с к.н. 40:26:000375:356, общей площадью 5206 м² не жилищное строительство, а детскую площадку (спортивный городок или т.п.) для детей и подростков, проживающих в окрестностях либо парковую зону. Так как в данном районе данная инфраструктура отсутствует. 

Так, современная обеспеченность МО «Город Калуга» основными учреждениями социальной инфраструктуры в виде плоскостных (открытых) спортивных сооружений, согласно Социальной Программе, составляет лишь 20 %, а потребность в таких сооружениях с учетом роста динамики вводимого в эксплуатацию жилья составляет 1108 единиц (объекта).

 

Кроме того, сам проект планировки территории не соответствует ст. 42 Градостроительного кодекса РФ:

Основная часть ППТ:

·            отсутствует раздел Содержание, что не позволило оценить полноту представленного на слушания документа; 

·            чертежи планировки территории выполнены без учета инженерно - геодезических изысканий и не учитывают рельеф территории строительства: отметки земельного участка размещения объекта проектирования значительно выше, чем отметки прилегающей территории с ул. Заречной, что не даст так легко организовать подъезды к участку. Основная часть парковок размещается за границами земельного участка с к.н. 40:26:000375:356, что препятствует возможности эксплуатации земельного участка с к.н. 40:26:000376:128 (перегораживается подъезд) и земельного участка с к.н. 40:26:000376:188 (эксплуатируется как кафе, парковки проектируемого объекта занимают прилегающую территорию к кафе, которая в свою очередь используется также для парковки автотранспорта кафе);

·            на чертежах планировки территории не показаны или отсутствуют следующие сведения:

- красная линия улицы Заречной, отделяющая территорию, предназначенную под застройку, от улиц, дорог, проездов и границу земельного участка, предназначенного для размещения объекта капитального строительства;

- габаритные размеры объектов застройки, этажность, а также их привязка к границам земельного участка;

- экспликация объектов капитального строительства;

- сети инженерно - технического обеспечения;

- элементы благоустройства; 

- площади ЗУ различного назначения и их размеры, предназначенные для обслуживания и эксплуатации территории комплексного развития: территория планирования, застройки, озеленения, площадка под мусорные контейнеры, площадок для игр детей и занятия спортом, площадок для отдыха взрослого населения, хозяйственных площадок, проездов и иных необходимых вспомогательных объектов (ТП, ГРП, котельных и иных подобных объектов).

·            Характеристика планируемого развития территории:

- не корректно рассчитано требуемое число машино-мест для хранения и паркования легковых автомобилей: в соответствии с табл. 11.8 СП42.13330.2016 и п. ПЗЗ г. Калуги для стандартного жилья количество парковочных мест должно быть 94, из них 5 м.м. для инвалидов колясочников (площадь парковки: 89х(5,3х2,5)+5х(6,0х3,6). Может быть уменьшено до 78м.м. (74х(5,3х2,5)+4х(6,0х3,6) и в соответствии с п. 11.33 СП42.13330.2016 парковки  должны быть предусмотрены в границах земельных участков жилых домов). Даже учитывая пункт 9 ПЗЗ г. Калуги, на территории планирования должно быть минимум 69 м.м. 

По ППТ только 38 м.м. размещены в границах земельного участка жилого дома, остальные планируется разместить в парковочных карманах улицы Заречная. Данное нарушение подтверждает невозможность строительства многоквартирного дома в связи с загруженностью существующих проездов и отсутствием необходимых площадей.

- отсутствуют характеристики объектов общественно-делового и иного назначения, которые планируется разместить на территории планирования, на территории комплексного развития в составе проектируемого жилого дома.  Представленный в таблице 7 ППТ расчет (расчет потребности в учреждениях системы социально-культурного и коммунально-бытового обслуживания населения (объектах социальной инфраструктуры) выполнен только для проектируемого МКД (расчетная численность 144 человека) и не учитывает потребности жителей близ расположенных домов и не учитывает реальные площади помещений необходимых для функционирования таких объектов (не может быть 0,1 аптеки, помещения для физкультурно-оздоровительных занятий площадью 10м^2, магазина площадью 4,0 м² и т.д.). Необходимо представить нормативно обоснованные площади встроенных помещений планируемого МКД с учетом их функционального назначения и выполняемых технологических требований (например, для магазина должны учитываться площади торгового зала, складских помещений, санитарно - бытовых помещений, наличие разгрузочной площадки и т.д. по всем объектам в соответствии с таблицей 7 ППТ). Отсутствие характеристик объектов капитального строительства не позволяет оценить возможность их размещения, причем показатели (таблица 7) встроенных общественных помещений даны с гибким функциональным назначением, т.е. отсутствуют характеристики объектов, что не позволяет понять, какое комплексное развитие территории планирования осуществляется и почему только для одного жилого дома.  Необходимо учитывать, что при комплексном развитии территории должны обеспечиваться необходимой социальной инфраструктурой и жители близ расположенных жилых домов;

- отсутствуют сведения о коммунальной инфраструктуре: характеристика существующих инженерных сетей для обеспечения территориальной зоны необходимыми энергоресурсами (газ, вода, канализация х/б и ливневая, электричество), наличие технических возможностей и резервных мощностей для энергоснабжения (технические условия на подключение). 

Материалы по обоснованию проекта планировки территории: 

·            Отсутствуют сведения об инженерных изысканиях (геологических, геодезических, экологических и гидрологических), которые выполняются в соответствии с программой инженерных изысканий; Графическая часть по обоснованию ППТ выполнена без учета данных инженерно - геодезических изысканий. 

·            Перечень мероприятий по охране окружающей среды выполнен не корректно:

-  не учитывает существующую инженерно - экологическую ситуацию территории планирования т.к. отсутствуют сведения об инженерно - экологических изысканиях; 

- не корректно определены источники негативного воздействия на окружающую среду на период строительства: источники выбросов и источники шума - кроме строительной техники и сварочных работ, будут выполняться покрасочные работы, земляные работы, работы по укладке асфальта и т.д. 

- не корректно определены источники негативного воздействия на окружающую среду на период эксплуатации: источники выбросов и источники шума - кроме парковок негативное воздействие окажет крышная котельная, транспорт доставляющей товары в магазины, вентиляция общественно-деловых помещений.

- не понятно, какой плодородный слой грунта будет сниматься с территории планирования, если его наличие не определено;

- выполнение мероприятий по благоустройству территории после проведения строительных работ не подтверждено графическими материалами, что говорит об их вероятном отсутствии.

·            отсутствует справка климатических характеристик района строительства 

·            отсутствует документальное подтверждение отсутствия/наличия на территории планирования: 

- объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выявленных объекты культурного наследия, зон охраны и защитных зоных объектов культурного наследия, объектов, обладающих признаками объектов культурного наследия (в т.ч. археологического);

·            обоснование определения границ зон планируемого размещения объекта капитального строительства носит декларативный характер и не отражает конкретные сведения относительно объекта размещения на территории планирования - общие сведения и ничего конкретного ни по зданию, ни по сетям;

·              Согласно СП 42.13330.2016 улицы в зоне жилой застройке должны иметь не менее 2 полос движения с шириной полосы от 3,0 до 3,5 м. В настоящее время параметры части ул.Заречная не соответствуют требуемым параметрам улицы в зоне жилой застройки и проектом ППТ не предусматривается изменение её параметров. По чертежам не понятно, как будет организован въезд на территорию планирования: если с ул. Заречной, то выполнить его практически невозможно с учетом существующего рельефа (откос), если с ул. Богородицкой, то въезд накладывается на инженерные сети и зоны их охраны. Также организация схемы движения транспорта с ул. Богородицкой окажет негативное влияние на проживающих в близлежащих ИЖД за счет загазованности воздуха и шума.

·            отсутствуют ТУ на подключение объектов, размещаемых на территории планирования к инженерным сетям (водоснабжение, водоотведение (х/б и ливневые), газоснабжение, электроснабжение;

·            Перечень мероприятий по защите территории от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, в том числе по обеспечению пожарной безопасности и по гражданской обороне носит декларативный характер и в большинстве своем не относится к территории планирования; Пожарная безопасность не может быть обеспечена за счет существующих водозаборов, в связи с тем, вода в сети поступает с перебоями из-за недостаточного давления в сети водоснабжения.

 

Кроме того, имеются нарушения самой процедуры проведения общественных обсуждений:

В соответствии с ч.5 ст. 46 градостроительного кодекса Российской Федерации проекты планировки территории и проекты межевания территории, решение об утверждении которых принимается органами местного самоуправления городского округа, до их утверждения подлежат обязательному рассмотрению на общественных обсуждениях.

Общественное обсуждения по указанной документации по планировке территории в соответствии с постановлением Главы городского самоуправления города Калуги от 12.03.2024 года № 21 должны были проводиться с 14.03.24 года по 04.04.24 года.

Общественное Обсуждение по документации по планировке территории проводятся в соответствии с пунктом 2.1.3 Положения о порядке организации проведения общественных обсуждений на территории муниципального образования «Город Калуга» в области градостроительной деятельности, утверждённого постановлением Городской Думы городского округа «Город Калуга» от 28.04.2006 года № 57 (далее - Положение), с участием граждан, проживающих на территории в отношении которой подготовлен данный проект, правообладателей находящихся в границе данной территории земельных участков и (или) расположенных на них объектов капитального строительства, а также правообладателей помещений, являющихся частью указанных объектов капитального строительства.

Рассматриваемые на общественных обсуждениях проекты в установленные сроки размещаются на официальном сайте Городской Управы города Калуги, где также после ознакомления с проектами реализована возможность внесения замечаний и предложений участниками общественных обсуждений. 

Городской управой г. Калуги третьим лицам было разъяснено, что оставить замечание по рассматриваемой на общественных обсуждениях документации могут любые заявители, но рассмотрены могут быть замечания и предложения только лиц, указанных в пункте 1.7 Положения (т.е. лиц, которые имеют на данной территории объекты). Также было сообщено об исправлении технической ошибки в сроке проведения экспозиции проекта и сроке внесения предложений и замечаний. 

Согласно с пунктом 2.1.3 Положения проект, подлежащий рассмотрению на общественных обсуждениях, и информационные материалы к нему размещаются на официальном сайте Городской Управы города Калуги в сети Интернет и открывается экспозиция такого проекта.

В течение всего периода размещения проекта, подлежащего рассмотрению на общественных обсуждениях, и информационных материалов к нему организуется консультирование посетителей экспозиции, распространение информационных материалов о проекте. Консультирование посетителей экспозиции осуществляется представителями уполномоченного на проведение общественных обсуждений органа местного самоуправления или комиссии и (или) разработчика проекта, подлежащего рассмотрению на общественных обсуждениях (п. 8.1 ч. 8 Положения).

Однако представители разработчика проекта во время проведения экспозиции не присутствовали и естественно не консультировали, информационные материалы не распространялись, сама экспозиция состояла из 1 – ого листа А4 (фото прилагаю). На неоднократные требования к представителю уполномоченного на проведение общественных обсуждений органа местного самоуправления обеспечить третьих лиц информационными материалами и организовать экспозицию должным образом, в резкой форме было отказано, с указанием на то, что третьи лица должны обеспечить себе доступ в Интернет и смотреть все материалы на официальном сайте Городской Управы города Калуги.

При проведении общественных обсуждений от Новикова О.Н. и Игнатенко А.А., как заинтересованных лиц – собственников линейных объектов недвижимости (водопроводов), проходящих по данной территории, были поданы письменные возражения относительно внесения изменений в проект планировки территории Правобережного района, в том числе выражено несогласие со строительством многоэтажного дома в зоне малоэтажной застройки д. Ромоданово. Однако, данные возражения никак не были учтены и не приняты во внимание, письменный ответ заявителям также не был предоставлен.

04.04.2024 года сформировано и 11.04.2024 года опубликовано заключение о результатах общественных обсуждений, которое утверждено заместителем Городского Головы - начальник управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги Ю.В. Ковтун.

Считаю, что данное заключение о результатах общественных обсуждений не соответствует закону, принято без учета интересов 3-х лиц.

 

Договор заключенный Между управлением архитектуры градостроительства и земельных отношений города Калуги и Абишаевым А.Я. о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей в районе улицы Заречной от 31.01.24  № 1/24 в отношении земельного участка с кадастровым номером 40:26:000375:356 не соответствует законодательству и нарушает права и законные интересы граждан, в том числе статью 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации, устанавливающую требования для заключения указанного договора. Согласно ч. 1 указанной статьи комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах комплексного развития территории, в том числе лицами, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством. При этом участие указанных лиц, не являющихся собственниками земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, в комплексном развитии территории по инициативе правообладателей допускается в случае, если срок действия его прав на земельный участок составляет на день заключения в соответствии с настоящей статьей договора о комплексном развитии территории не менее чем пять лет (при наличии письменного согласия собственника указанного земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества и (или) при наличии письменного согласия исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных соответственно на предоставление такого земельного участка, распоряжение таким объектом недвижимого имущества, в случае, если земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества находятся в государственной или муниципальной собственности).

При этом в границы территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, не могут быть включены земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, не принадлежащие таким правообладателям, если иное не предусмотрено настоящей частью (ч. 2). 

Указанный договор не соответствует как пункту 34 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, указывающей, что под КРТ понимается совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, муниципальных округов, городских округов, так и целям, установленным статьей 64 ГрК РФ, в том числе обеспечение сбалансированного и устойчивого развития поселений, городских округов путем повышения качества городской среды, благоустройства территорий поселений, муниципальных округов, городских округов, формирование комфортной городской среды, соблюдение законодательства в области охраны окружающей среды.

Совокупность приведенных выше обстоятельств позволяет прийти к обоснованному выводу о том, что заключенный договор о КРТ по инициативе правообладателей без соблюдения всех установленных законом требований, а также целей, определяемых статьей 64 Градостроительного кодекса Российской Федерации, по сути предполагает заключение договора на строительство многоквартирного дома в коммерческих интересах одного застройщика, в ущерб прав и законных интересов граждан, проживающих в области малоэтажной застройки.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

 

Также отмечаю, что в 1997 году согласно проекту 96-001, выполненному Калужской организацией архитекторов России ТОО Творческая мастерская архитектуры, была начата застройка микрорайона индивидуальной жилой застройки ПОИЗ «Рождество». Был утвержден генеральный план застройки строительства жилого комплекса ПОИЗ «Рождество». В краткой пояснительной записке тома Генерального плана 96-001.ГП были четко прописаны решения по застройке жилого комплекса частной застройки относительно существующего в то время многоэтажного жилого строительства: «С целью композиционного завершения многоэтажного многосекционного жилищного строительства, осуществленного в микрорайоне ранее, схемой генплана предусмотрены соответствующие эскизные предложения по формированию жилых групп. Композицией застройки предусмотрено естественное понижение этажности от существующих многоэтажных зданий через кварталы блокированных жилых домов к индивидуальным коттеджам…».

Проектная документация строительства индивидуального жилого комплекса «Рождество» согласована в установленном порядке.

Таким образом, в соответствии с ранее согласованной проектной документацией на данной территории, непосредственно примыкающей к частной застройке ПОИЗ «Рождество», фактически исключается строительство каких-либо высотных многоквартирных домов.

Строительство семиэтажного многоквартирного жилого дома планируется осуществить в районе зоны Ж-5 (зона застройки индивидуальными жилыми домами согласно действующей редакции Правил застройки и землепользования г. Калуги), в непосредственной близости от индивидуальных жилых домов и с расположенной рядом Церковью Рождества Пресвятой Богородицы в Ромоданово, объектом культурного наследия (г. Калуга, ул. Заречная, д.16а). 

В результате строительства высотного дома будет нарушен архитектурный облик г. Калуги при въезде с левого на правый берег. Ранее в Городской Управе г. Калуги уже поднимался вопрос о недопустимости возведения высотных домов в районах с более низкой застройкой, введения соответствующих правил и создания комиссии для рассмотрения таких вопросов (https://gtrk-kaluga.ru/news/obschestvo/news-14350). Однако, в настоящее время никаких комиссий по вопросу планируемого строительства высотного жилого дома на территории Ромоданово не создано, информация о планируемом строительстве до жителей не доведена, какие-либо публичные слушания по данному вопросу не проводились.

 

Также непонятно на каком основании территория земельного участка с кадастровым номером 40:26:000375:356 в настоящее время переведена в зону Ж-3 (согласно действующей редакции ПЗЗ г. Калуги), на которой фактически можно осуществить строительство жилого дома любой этажности, когда практически вся территория района относится к зоне Ж-5. Более того, территория земельного участка с кадастровым номером 40:26:000375:356 ранее (в 2017 году) также относилась к территориальной зоне Ж-5, была занята яблоневым садом.

 

На основании изложенного прошу:

 

Провести проверку наличия в действиях должностных лиц органов местного самоуправления города Калуги признаков нарушения закона (превышение должностных полномочий и другое):

- при предоставлении в аренду земельного участка №2 с кадастровым номером 40:26:000375:356, площадью 5206 кв. м, расположенного по адрес: г. Калуга, район улицы Заречная на основании Договора аренды земельного участка №164/12 от 20 марта 2012 года и последующем внесении изменений в договор аренды (в том числе: изменение вида разрешенного использования земельного участка) и последующая уступка прав.

-  при заключении между управлением архитектуры градостроительства и земельных отношений города Калуги и Абишаевым А.Я. договора о комплексном развитии территории по инициативе правообладателей в районе улицы Заречной от 31.01.24 № 1/24 в отношении земельного участка с кадастровым номером 40:26:000375:356.

- при проведении общественных обсуждений от 04.04.2024 года, утвержденное заместителем Городского Головы - начальник управления архитектуры, градостроительства и земельных отношений города Калуги Ю.В. Ковтун.