Правительство РФ озадачилось состоянием отрасли ЖКХ. Вбросила для обсуждения Концепцию
совершенствования управления жилищным фондом
(подписей нет, авторство – персональное, коллективное – не установлено)
Замечания
Авторами концепции в составе «основной проблематики в сфере управления многоквартирными домами» искажены и/или не названы ряд фундаментальных причин негативного состояния сферы управления МКД и недоверия к ней граждан страны:
1. Отсутствие институциональных и нормативно-правовых условий для получения в установленном порядке актуальных, достоверных, юридически легитимных индивидуально-определённых физических характеристик и технических сведений о состоянии многоквартирных домов, необходимых для формирования в них обоснованной платы за содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ МКД, начисление платы за коммунальные ресурсы на ОДН, организации процессов управления, эксплуатации, регламентных и ремонтных работ в МКД.
Именно этого требует Глава государства в своих неоднократных указаниях и именно этого ожидают собственники квартир, специалисты и муниципалитеты.
Предлагаемый концепцией институт обязательного технического обследования МКД – своевременный и востребованный механизм в целях определения его текущего технического состояния (на момент его проведения, например, перед проведением работ по ТР ОИ или КР ОИ). Однако, он не подменяет и не отменяет совершенно иные роль, функционал, цели и задачи института технического учёта и технической инвентаризации, выполняемые специалистами-инвентаризаторами или кадастровыми инженерами. К тому же, однозначно, без дополнительных и своевольных интерпретаций, такая задача поставлена Президентом РФ в качестве безусловной к исполнению (поручение Пр-908 от 02.06.2020 г.).
Между тем, представителями различных ведомств и собственно правительством РФ, данный пункт поручения целенаправленно выхолащивается, подменяется и исключается из планируемых задач.
2. Голословная констатация об «увеличении износа жилищного фонда», не подтверждённая данными объективной статистики о динамике износа ЖФ и не имеющая достоверных числовых показателей, носит условно- гипотетический характер, недопустимый для отраслевого исполнительного органа федеральной власти. Этим авторы вводят граждан страны и её руководство в заблуждение, дискредитируют роль и значение органов исполнительной федеральной власти.
3. Фактор «недостаточной прозрачности деятельности в сфере управления многоквартирными домами» – не причина проблем в управлении
МКД, а следствие иной, более важной проблемы – отсутствия обязательной технической инвентаризации, фиксирующей в технической документации все без исключения события технического и физического характера при управлении полным жизненным циклом МКД. См. п.1.
4. В качестве иных чрезвычайных проблем в сфере управления МКД не названы:
– отсутствие в стране целостной (от начальной специальной до высшей профессиональной) системы подготовки кадров в сфере управления объектами жилой недвижимости и коммунальной инфраструктуры;
– деградация института технического учёта и инвентаризации ЖФ, ликвидация технической документации как обязательного вида документации на МКД. Как результат – утрачена система профилактики техногенных происшествий и аварий на объектах жилищного фонда;
– отсутствие в стране системы подготовки специалистов по техническому учёту и инвентаризации зданий и сооружений (инвентаризаторов). Эта задача отдельно и целенаправленно поставлена Президентом РФ и не подлежит отмене или вольной интерпретации;
– отсутствие в стране научно-исследовательских учреждений в области управления и эксплуатации объектов гражданского строительства и коммунальной инфраструктуры;
– отсутствие законодательных, нормативных и методических условий для определения состава, учёта и регистрации прав на объекты общего имущества многоквартирных домов для формирования полноценных жилых земельно-имущественных комплексов, подлежащих объективной строительной, текущей и кадастровой (рыночной) оценке;
– отсутствие в стране как на федеральном, так и на региональном уровнях института публичного общественно-экспертного обсуждения и согласования всех платежей, взносов и тарифов в жилищно-коммунальной сфере;
– отсутствие инициативы со стороны федеральных отраслевых органов власти по развитию института медиативных (досудебных) процедур в жилищной сфере;
– развиваются негативные процессы по дискредитации института жилищных объединений, самостоятельно и инициативно управляющих своими домами, путём обращения против них судебных исков со стороны РСО при молчаливом покровительстве федеральной и региональных администраций;
– искажена роль органов госжилнадзора с контроля объективных показателей динамики изменения технического состояния МКД на реагирование «по жалобам жильцов».
Чрезвычайно негативными последствиями перечисленных выше факторов является формирование и углубление у граждан – собственников квартир непонимания состава, размеров, методик формирования платы и тарифов и контроля расходов в жилищной сфере, что выражается в росте недоверия к административной отраслевой системе, устойчивом снижении активности собственников при проведении общих собраний до полного отчуждения от участия в них.
Предложения
Основные цели:
– обеспечение законных прав собственников жилья на безусловную защиту их имущества в МКД, предоставление достоверной информации в отношении такого имущества, а также о составе, величине платы за содержание, текущий, капитальный ремонт ОИ МКД, о составе и размере платы за коммунальные ресурсы, направляемые на ОДН, порядке формирования тарифов на коммунальные ресурсы;
– повышение качества услуг по управлению, эксплуатации, текущему и капитальному ремонту ОИ МКД с обязательным предоставлением объективных сведений о динамике изменения технического состояния, физических и стоимостных характеристиках МКД и отчётных показателях о расходовании средств на содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ;
– обеспечение за счёт повышения качества управления МКД условий для устойчивого повышения капитализации (кадастровой, рыночной стоимости) многоквартирных домов.
Задачи:
1. Восстановить функционирование системы технического учёта и инвентаризации ЖФ в точном соответствии с поручением Президента РФ Пр- 908 от 02.06.2020 г.
2. Сформировать совместно с Минкакбытруда и Минбезпросвета Дорожную карту подготовки специалистов в области управления и эксплуатации объектов гражданского строительства и коммунальной инфраструктуры, специалистов по техническому учёту и инвентаризации зданий и сооружений.
3. Разработать и вынести на публичное обсуждение Методику (с критериями) оценки эффективности деятельности управляющих жилой недвижимостью, на основании которых разработать Рекомендации по формированию стандартов по управлению и эксплуатации объектов жилой многоквартирной недвижимости.
4. Разработать комплексную программу по развитию и стимулированию института жилищных объединений собственников жилья (ТСН, ТСЖ), направленную на системное повышение доли МКД, определивших жилищное объединение в качестве самостоятельной инициативной формы организации владения, управления, эксплуатации и ремонта своего жилого земельно-имущественного комплекса.
5. Установить размер платы за предоставленные услуги, необходимый для качественного оказания услуг. – данный пункт исключить как некомпетентный и не реализуемый.
6. Обеспечить эффективность и прозрачность деятельности по управлению МКД – данный пункт исключить как декларативно-популистский и бессодержательный.
7. По результатам реализации п. 3 Предложений внести в качестве исполнительных документов органов Госжилнадзора и лицензионных комиссий Рекомендации по формированию стандартов по управлению и эксплуатации объектов жилой многоквартирной недвижимости.
8. Предложение по утверждению в качестве обязательной формы комплексного плана эксплуатации МКД представляется целесообразным при замене его на «План управления жилым земельно-имущественным комплексом по адресу: Москва, Красная Площадь, 1, Мавзолей Ленина».
9. Предложение о «возможности выделения средств федерального бюджета на цели проведения технического обследования МКД для запуска системы государственного технического учёта жилищного фонда» полагаю для федерального бюджета высокозатратным, вредоносным и нецелесообразным. Кроме того, недопустимой является попытка подмены роли, цели и задач восстанавливаемой системы технического учёта и инвентаризации ЖФ техническим обследованием МКД.
Представляется целесообразным источники финансирования процедур проведения технического учёта и инвентаризации многоквартирных домов дифференцировать в соответствии с этапами их жизненного цикла:
– вновь построенных МКД при введении в эксплуатацию – из средств застройщика;
– актуализация технической документации в период эксплуатации МКД – из средств управляющих, эксплуатирующих, жилищных объединений из статьи содержание ОИ с возможностью частичной компенсации затрат на ТУиИ за счёт НДС и/или налога на прибыль организаций;
– перед выполнением работ по капитальному ремонту МКД – из средств взносов собственников жилья на КР, накопленных у региональных операторов или на спецсчёте.
10. Процедура технического обследования МКД, как уже было отмечено выше, не отменяет и не замещает процесс и процедуры технического учёта и инвентаризации МКД. К указаниям Главы государства и потребностям отрасли имеет второстепенное отношение – как одна из составляющих системы ТУиИ, но не замещающая её. По субъектному составу – выполнение техобследования специализированной организацией, состоящей в СРО по проектированию/изысканию, возражений не имеется.
11. Верифицированные специалистами по учёту и инвентаризации сведения по результатам проведения ТУиИ отражаются в технической документации МКД и государственных информационных системах (БТИ (ГБУ КО) регионов, ГКН Росреестра, ГИС ЖКХ).
12. Контроль расходования средств собственников
Предложение авторов «необходимо обеспечить банковское сопровождение операций по счету УО. Перечень разрешенных операций на счете УО будет формироваться исходя из утвержденных федеральных стандартов» – нельзя признать эффективным средством контроля расходования средств собственников. Эффективным механизмом контроля средств собственников у управляющих, эксплуатирующих и ремонтных компаний, как уже предложено выше, является наблюдение за динамикой изменения объективного технического состояния и стоимостных параметров оценки ОЖН.
При достаточной цифровизации отрасли ЖКХ расчеты УО будут проводиться посредством цифрового рубля, в том числе с использованием смарт-контрактов, с осуществлением контроля за тратами не только УО, но и ее контрагентов. Подобные прогнозы на настоящий момент не имеют реалистичной основы.
13. Адресная поддержка граждан
Прогнозирование, а точнее – планирование авторами опережающего повышения размера платы за содержание «жилого помещения», не должно входить в задачи «Концепции совершенствования управления жилищным фондом». Глава Государства и граждане страны не ставили и не поставят перед авторами и отраслевыми исполнителями подобную задачу по опережающему повышению платы за жилищно-коммунальные услуги.
Кроме того, авторам концепции стоит иметь в виду, что управляющие и эксплуатирующие компании к «содержанию жилых помещений» имеют весьма опосредованное отношение, а практически никакое. К сведению авторов – данные компании управляют, эксплуатируют, содержат и ремонтируют элементы из состава общего имущества. В этой связи совершенно недопустимо подменять (вводить в заблуждение) о составе, целях, задачах, функциях, стоимости и размерах платы за «содержание жилых помещений» стоимостью содержания общего имущества.
Стоимостная разница в результате данной понятийной манипуляции выражается в росте платежей граждан за содержание и ремонт ОИ МКД даже не на десятки процентов, а может повышать платежи граждан кратно.
14. Представляется, что изменения в вопросе субсидий и льгот на оплату ЖКУ невозможны без вынесения их на публичное общественное и экспертное обсуждение.
Ожидаемые результаты
Реализация задач концепции обеспечит:
1. Безусловное соблюдение законных прав собственников жилья на
защиту их имущества в МКД, в т.ч. путём предоставления достоверной информации в отношении жилых помещений и общего имущества – о его составе и состоянии, составе и величине платы за содержание, текущий, капитальный ремонт ОИ МКД, о составе и размере платы за коммунальные ресурсы, расходуемые на ОДН, порядке формирования тарифов на коммунальные ресурсы.
2. Повышение качества услуг по управлению, эксплуатации, текущему и капитальному ремонту ОИ МКД с обязательной периодической отчётностью на основе объективных сведений о динамике изменения технического состояния, физических и стоимостных характеристиках МКД и отчётных показателях о расходовании средств на содержание, текущий и капитальный ремонт ОИ за счёт:
– полноценного запуска системы технического учёта и инвентаризации ЖФ;
– изменения целей, задач, функций, оптимизации и повышения эффективности деятельности органов госжилнадзора и лицензионных комиссий;
– повышения эффективности деятельности, улучшения механизмов контроля расходования средств собственников и качества выполнения работ региональными операторами капитального ремонта ОИ МКД;
– поддержания, в соответствии с решениями правительства, темпов индексации размеров платы за содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества МКД, а также тарифов на коммунальные ресурсы на уровне «инфляции минус-минус-минус......».
3. Обеспечение за счёт повышения качества управления, эксплуатации и ремонта ОИ МКД условий для устойчивого роста капитализации (кадастровой, рыночной стоимости) многоквартирных домов и, как следствие, повышение уровня доверия и удовлетворённости собственников жилья качеством управления жилищным фондом.
Юрий Павленков
руководитель Рабочей группы ТПП РФ по восстановлению технического учёта и инвентаризации ЖФ, член Комитетов ТПП РФ по ЖКХ и экономике недвижимости
