В процессе изучения открытых данных — публичной кадастровой карты, муниципальных решений и сведений Росреестра — внимание привлёк другой сюжет: несколько земельных участков, которые перешли из муниципальной собственности в частную без проведения торгов.
Этот материал не содержит оценок мотивов конкретных лиц и не выдвигает обвинений.
Его задача — спокойно и последовательно разобрать механизм, который был использован, и зафиксировать вопросы, возникающие с точки зрения закона, муниципальной практики и общественных интересов.
Как были выявлены сделки
При анализе территории внимание привлекла группа участков на правом берегу Калуги.
У них обнаружились схожие характеристики:
— изначально муниципальная собственность;
— предоставление в аренду;
— последующий выкуп без торгов;
— дальнейшая смена категории земель или вида разрешённого использования.
Повторяемость этих этапов позволила рассматривать ситуацию не как единичный случай, а как типовой алгоритм, имеющий правовые и бюджетные последствия.
Участок-пример: чтобы понять механизм
Для иллюстрации логики рассмотрим один конкретный участок.
Кадастровый номер: 40:26:000385:1457
Площадь: 15 583 кв. м
Участок был передан в аренду. После этого на нём разместили сооружение из лёгких металлических конструкций — ангар.
Объект поставили на кадастровый учёт, что формально создало основание для следующего шага — обращения с заявлением о выкупе земельного участка без проведения торгов.
Когда закон допускает выкуп без аукциона
Земельное законодательство действительно предусматривает такую возможность.
Выкуп без торгов возможен, если одновременно выполняются несколько условий:
— участок был предоставлен для конкретной цели;
— на нём создан объект капитального строительства;
— площадь участка обоснованно необходима для эксплуатации объекта;
— цель аренды фактически достигнута.
Важно подчеркнуть:
ключевым является не сам факт наличия объекта, а соразмерность площади и реальное использование земли.
Вопрос соразмерности и фактического использования
В рассматриваемом случае площадь участка — более 15 тысяч квадратных метров — существенно превышает размеры сооружения из ЛМК.
По данным визуального осмотра и свидетельствам местных жителей, в течение длительного времени:
— отсутствуют признаки инженерного обеспечения;
— не наблюдается движение техники;
— территория зарастает травой.
Это формирует вопрос, который обычно становится предметом проверки со стороны муниципалитета:
насколько предоставленная площадь действительно необходима для эксплуатации размещённого объекта?
Муниципальная практика: что обычно проверяется
В Калуге ранее сложилась практика, при которой при выкупе земли без торгов анализируются:
— достижение цели предоставления участка в аренду;
— фактическое использование земли;
— обоснованность площади;
— соответствие объекта заявленному назначению.
Именно такие проверки позволяют отличить реальное хозяйственное использование от формального выполнения условий, создающего основание для льготного выкупа.
В данном случае, по имеющимся данным, эти вопросы либо не стали предметом углублённого анализа, либо их результаты не получили публичных разъяснений.
Экологический аспект: загрязнённые земли
Отдельного внимания заслуживает предыдущее использование участка.
Известно, что территория применялась для складирования снега и отходов дорожной деятельности. Подобные земли, как правило, относятся к загрязнённым.
Согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона №172-ФЗ, перевод земель промышленности и иного специального назначения в другую категорию допускается только при наличии утверждённого проекта рекультивации, если земли нарушены или загрязнены.
Информации о наличии такого проекта и о проведении рекультивации в открытых источниках обнаружить не удалось.
Санитарно-защитные зоны и ограничения
Дополнительно участки находятся в границах санитарно-защитной зоны предприятия «Элмат», относящегося к III–IV классу опасности.
Это отражено в Правилах землепользования и застройки города Калуги.
Согласно СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, размещение жилой застройки в санитарно-защитных зонах запрещено.
Этот фактор важен не только для будущего использования земли, но и для деятельности самого предприятия, которое может столкнуться с ограничениями или необходимостью дорогостоящей модернизации.
Бюджетный аспект
Выкуп земли без торгов по цене 15% от кадастровой стоимости означает отказ от конкурентной процедуры.
При продаже через аукцион итоговая стоимость участков, как правило, выше.
Разница между этими механизмами формирует потенциальный недополученный доход бюджета — средства, которые могли бы быть направлены на инфраструктуру, социальные и медицинские проекты.
Вопросы, остающиеся без ответа
Этот материал не утверждает о нарушениях. Он фиксирует вопросы, требующие официальных разъяснений:
— как оценивалась обоснованность площади участка;
— проводилась ли проверка достижения цели аренды;
— существовал ли проект рекультивации загрязнённой территории;
— каким образом учитывались санитарно-защитные зоны;
— почему был выбран механизм выкупа без торгов.
Вместо вывода
Истории, связанные с муниципальной землёй, редко бывают простыми.
Они находятся на пересечении права, градостроительства, экологии и бюджета.
Публичность и прозрачность таких решений — один из немногих способов снизить напряжение и сохранить доверие.
Финальный вопрос к читателю:
какие проверки и публичные разъяснения со стороны муниципалитета могли бы снять или подтвердить обозначенные риски?
В тексте собраны нормы закона и факты. Сохраните материал, если тема городского землепользования вам близка.
1 комментарий:
Налицо хитрый схематоз при активном участии калужских городских жуликов. Какой вид рарешенного использования имеет сегодня этот участок?
Денисова за яйца повесить там же в назидание другим.
Отправить комментарий